Escolher o tipo certo de relacionamento comercial com um operador de estacionamento é ainda mais importante do que escolher qual operador deve administrar seu estacionamento.

Por quê? Porque os termos, condições e expectativas do acordo comercial (na forma de um contrato de gestão ou contrato de arrendamento) são claramente definidos com antecedência entre o proprietário do imóvel e o vendedor de estacionamento. Por exemplo, a assunção de despesas operacionais para a instalação, como limpeza, mão de obra, equipamentos de estacionamento, sinalização ou marketing, tudo depende do tipo de contrato estabelecido.

Vários fatores desempenham um papel fundamental na determinação do relacionamento comercial “certo” com um fornecedor de estacionamento, como a taxa de transitoriedade diária, o estado do equipamento de estacionamento, os direitos de estacionamento do inquilino e o atendimento ao cliente. No entanto, as projeções de receita versus retornos de renda estáveis continuam sendo os dois fatores decisivos mais significativos para os proprietários ao decidir entre um acordo de administração ou aluguel de operações de estacionamento.

Abaixo, meus insights sobre “O bom, o mau e o realmente feio” para cada:

Contratos de locação

O bom: mãos livres

Sob um contrato de locação, o operador do estacionamento é totalmente responsável por todo o gerenciamento diário, operações e despesas associadas ao estacionamento. Não há necessidade de o proprietário do imóvel dedicar quase tantos recursos para supervisionar a operação de estacionamento do que para um acordo de gestão. Em vez disso, o proprietário do imóvel pode esperar uma verificação mensal constante do aluguel do operador de estacionamento.

Além disso, os proprietários também podem se beneficiar do que é conhecido como “Revenue Share” da receita de estacionamento. Uma “Participação na Receita” representa um percentagem de receita mensal que um proprietário pode esperar receber quando o operador de estacionamento ultrapassar um limite predeterminado de receita gerada por mês.

Dica: Sempre negocie uma Participação nos Lucros com um operador de estacionamento em um contrato de Locação. Isso garantirá que o proprietário da propriedade se beneficie do sucesso do operador de estacionamento em aumentar a receita anual da instalação.

O ruim: ofertas baixas

Sob um contrato de locação, o operador de estacionamento está essencialmente “alugando” o estacionamento do proprietário e fornecendo um pagamento de receita mensal garantido em troca. Infelizmente, muitos proprietários não procuram aconselhamento de um profissional de estacionamento independente ou consultor de estacionamento para avaliar quanto mais receita pode ser gerada por mês. Em vez disso, muitos proprietários aceitam a oferta inicial de um operador de estacionamento que parece um grande negócio à primeira vista, mas em comparação com o que a instalação estará gerando em 1-3 anos, geralmente está bem abaixo do valor de mercado.

Tenha sempre em mente que o principal objetivo de um operador de estacionamento sob um contrato de locação é maximizar seus lucros além do valor mensal pago ao proprietário do imóvel.

Dica: Certifique-se de conhecer o verdadeiro potencial de receita do seu estacionamento (1-5 anos) antes de negociar o aluguel mensal com um operador de estacionamento.

O realmente feio: eliminação de serviços

À primeira vista, não espere o mesmo nível de atendimento ao cliente ou limpeza em um estacionamento alugado versus um estacionamento administrado. Como todas as despesas operacionais em um contrato de locação são de responsabilidade do operador de estacionamento, serviços de mão-de-obra intensiva, como limpeza diária ou atendimento ao cliente, geralmente são os primeiros itens a serem cortados pelo operador de estacionamento, pois impactam diretamente em seus resultados.

Infelizmente, a maioria dos proprietários nem mesmo descobre quais serviços foram cortados até que o operador do estacionamento assuma o aluguel da instalação. Você já estacionou em um estacionamento muito sujo ou úmido? Provavelmente, está sendo alugado por um operador de estacionamento.

Dica: Desconfie de quais serviços são prometidos pelo operador de estacionamento em um contrato de locação e sempre certifique-se de que os horários de serviço para itens como limpeza diária ou atendimento ao cliente sejam claramente definidos com antecedência em qualquer contrato de locação.

Acordos de Gestão

O bom: supervisão e controle

Dependendo do estacionamento, alguns proprietários dedicam muito tempo e recursos para garantir que a imagem de sua propriedade e a experiência de estacionamento excedam as expectativas do inquilino e do estacionamento diário. Afinal, um estacionamento é muitas vezes a primeira e última impressão de um visitante de uma propriedade. Sob um contrato de gestão, o proprietário do imóvel pode orientar um operador de estacionamento sobre onde gastar recursos adicionais e quais áreas de operação requerem atenção especial. Por exemplo, embora a grande maioria dos estacionamentos seja totalmente automatizada, alguns proprietários ainda querem uma equipe adicional de atendimento ao cliente no local para lidar com reclamações, perguntas ou para ajudar a fazer pagamentos.

O ruim: “sem skin no jogo”

Sob um contrato de gestão, o operador de estacionamento faz exatamente isso... gerenciar. Costuma-se dizer que eles não têm “qualquer skin do jogo”  quando se trata de maximizar a receita ou melhorar as operações dentro de um acordo de gestão. A realidade é que os operadores cobram apenas uma taxa de administração mensal para supervisionar as operações diárias do parque, enquanto todos os outros serviços e taxas são pagos ao proprietário do imóvel.

Quando se trata de propostas de RFP, os operadores de estacionamento geralmente prevêem enormes ganhos de receita e despesas moderadas sob um contrato de gerenciamento. Infelizmente, como eles não têm nenhum incentivo real (por exemplo, porcentagem das receitas anuais das instalações) para capitalizar, os esforços de uma operadora em maximizar a receita de estacionamento nem sempre têm prioridade em um contrato de gerenciamento.

Dica: Sempre negocie metas de receita com incentivos para o operador de estacionamento dentro de um contrato de gestão. Se eles puderem se beneficiar diretamente do sucesso da instalação, um operador de estacionamento dará mais ênfase à maximização das receitas para o proprietário.

O realmente feio: despesas acolchoadas

Se você realmente pensar sobre isso, como qualquer operador de estacionamento pode sustentar ou expandir seus negócios cobrando apenas $1.000- $2.000/mês em taxas de administração? Simplificando, eles não podem. Sob um contrato de gestão, o operador de estacionamento cobra do proprietário do imóvel diversos serviços operacionais, como mão de obra, suprimentos, seguro, limpeza etc. A realidade é que quase todos esses produtos e taxas de serviço são "acolchoado" para gerar receita adicional para o operador de estacionamento.

Lembro-me de revisar o contrato de gerenciamento de um cliente pelo qual o operador de estacionamento incumbente estava cobrando a mais do proprietário do imóvel em mais $4.000/mês pelo seguro da instalação nos últimos 5 anos. O cliente não tinha ideia de que as taxas de seguro deveriam ser em torno de $400/mês para uma instalação desse tamanho.

Dica final: os operadores de estacionamento costumam cobrar por itens vagos e ambíguos, como “Taxas Administrativas” ou “Taxas de Processamento”. Sempre verifique e confirme quais despesas o operador do estacionamento está cobrando e sempre peça várias cotações independentes como referência, especialmente quando se trata de lavagem de alta pressão ou limpeza de outras instalações.

OUTROS RECURSOS AUTOMOTIVOS E DE ESTACIONAMENTO

Consulte o Categoria Automotiva e Estacionamento para listas de verificação, instruções e melhores práticas para as indústrias automotiva e de estacionamento.

Sobre o autor:

Ross Frangos é o presidente e fundador da AuditPark Services Inc., uma empresa de consultoria de estacionamento com sede em Toronto ON. Ele é especialista em Solicitações de Propostas, documentos de estacionamento e auxiliando seus clientes na contratação de serviços de gerenciamento de estacionamento.

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