Elegir el tipo correcto de relación comercial con un operador de estacionamiento es aún más importante que elegir qué operador debe administrar su instalación de estacionamiento.

¿Por qué? Porque los términos, condiciones y expectativas del acuerdo comercial (en forma de contrato de administración o acuerdo de arrendamiento) se establecen claramente de antemano entre el propietario y el proveedor del estacionamiento. Por ejemplo, la asunción de gastos operativos para la instalación, como limpieza, mano de obra, equipo de estacionamiento, señalización o marketing, todo depende del tipo de contrato que se establezca.

Una serie de factores desempeñan un papel clave en la determinación de la relación comercial "correcta" con un proveedor de estacionamiento, como la proporción transitoria diaria, el estado del equipo de estacionamiento, los derechos de estacionamiento de los inquilinos y el servicio al cliente. Sin embargo, las proyecciones de ingresos frente a los rendimientos de ingresos estables siguen siendo los dos factores decisivos más importantes para los propietarios cuando deciden entre un acuerdo de gestión o el arrendamiento de operaciones de estacionamiento.

A continuación, mis ideas sobre “Lo bueno, lo malo y lo realmente feo” para cada:

Contratos de arrendamiento

El bueno: manos libres

Según un contrato de arrendamiento, el operador del estacionamiento es completamente responsable de toda la administración diaria, las operaciones y los gastos asociados con las instalaciones del estacionamiento. No hay necesidad de que el dueño de la propiedad dedique tantos recursos a supervisar la operación de estacionamiento en comparación con un acuerdo de administración. En cambio, el dueño de la propiedad puede esperar un cheque de alquiler mensual constante del operador del estacionamiento.

Además, los propietarios también pueden beneficiarse de lo que se conoce como “Participación en los ingresos” de los ingresos por estacionamiento. Una “Participación en los ingresos” representa una porcentaje de ingresos mensuales que el propietario de una propiedad puede esperar recibir cuando el operador del estacionamiento supere un umbral predeterminado de ingresos generados por mes.

Consejo: siempre negocie un reparto de ingresos con un operador de estacionamiento en un contrato de arrendamiento. Esto garantizará que el dueño de la propiedad se beneficie del éxito del operador del estacionamiento en el aumento de los ingresos anuales de la instalación.

Lo malo: ofertas bajas

Según un contrato de arrendamiento, el operador del estacionamiento esencialmente “alquila” la instalación de estacionamiento del propietario y proporciona a cambio un pago de ingresos mensuales garantizados. Desafortunadamente, muchos dueños de propiedades no buscan el consejo de un profesional de estacionamiento independiente o un consultor de estacionamiento para evaluar cuántos ingresos adicionales se pueden generar por mes. En cambio, muchos propietarios aceptan la oferta inicial de un operador de estacionamiento que parece mucho al principio, pero en comparación con lo que generará la instalación en 1 a 3 años, generalmente está muy por debajo del valor de mercado.

Siempre tenga en cuenta que el objetivo principal de un operador de estacionamiento bajo un contrato de arrendamiento es maximizar sus ganancias por encima del monto mensual que se paga al propietario.

Consejo: Asegúrese de conocer el verdadero potencial de ingresos de su estacionamiento (1 a 5 años) antes de negociar el alquiler mensual con un operador de estacionamiento.

Lo realmente feo: eliminación de servicios

Claramente, no espere el mismo nivel de servicio al cliente o limpieza en un estacionamiento arrendado que en un lote administrado. Debido a que todos los gastos operativos en un contrato de arrendamiento son responsabilidad del operador del estacionamiento, los servicios que requieren mucha mano de obra, como la limpieza diaria o la asistencia al cliente, suelen ser los primeros elementos que el operador del estacionamiento recorta, ya que impactan directamente en sus resultados.

Desafortunadamente, la mayoría de los propietarios ni siquiera se enteran de qué servicios se han cortado hasta que el operador del estacionamiento asume el contrato de arrendamiento de la instalación. ¿Alguna vez ha estacionado en un estacionamiento realmente sucio o húmedo? Lo más probable es que lo alquile un operador de estacionamiento.

Sugerencia: tenga cuidado con los servicios que promete el operador del estacionamiento en un contrato de arrendamiento y siempre asegúrese de que las horas de servicio para elementos como la limpieza diaria o la asistencia al cliente estén claramente establecidas de antemano en cualquier contrato de arrendamiento de estacionamiento.

Acuerdos de gestión

Lo bueno: vigilancia y control

Dependiendo de la instalación de estacionamiento, algunos propietarios dedican mucho tiempo y recursos para garantizar que la imagen de su propiedad y la experiencia de estacionamiento superen las expectativas tanto del inquilino como del estacionador diario. Después de todo, un estacionamiento es a menudo la primera y la última impresión de un visitante de una propiedad. Bajo un acuerdo de gestión, el dueño de la propiedad puede indicarle a un operador de estacionamiento dónde gastar recursos adicionales y qué áreas de operaciones requieren atención especial. Por ejemplo, a pesar de que la gran mayoría de las instalaciones de estacionamiento están completamente automatizadas, algunos propietarios aún desean personal de servicio al cliente adicional en el sitio para manejar las quejas y preguntas de los estacionamientos o para ayudarlos a realizar los pagos.

Lo malo: “sin piel en el juego”

Bajo un contrato de administración, el operador del estacionamiento hace justamente eso... administrar. A menudo se dice que no tienen “cualquier piel en el juego”  cuando se trata de maximizar los ingresos o mejorar las operaciones dentro de un acuerdo de gestión. La realidad es que los operadores solo cobran una tarifa de administración mensual para supervisar las operaciones diarias del estacionamiento, mientras que todos los demás servicios y tarifas se devuelven al propietario.

Cuando se trata de propuestas RFP, los operadores de estacionamiento a menudo pronostican grandes ganancias de ingresos y gastos moderados bajo un acuerdo de administración. Desafortunadamente, debido a que no tienen ningún incentivo real (por ejemplo, un porcentaje de los ingresos anuales de las instalaciones) para capitalizar, los esfuerzos de un operador para maximizar los ingresos por estacionamiento no siempre tienen prioridad dentro de un acuerdo de gestión.

Consejo: Siempre negocie objetivos de ingresos con incentivos para el operador de estacionamiento dentro de un acuerdo de gestión. Si pueden beneficiarse directamente del éxito de la instalación, un operador de estacionamiento pondrá más énfasis en maximizar los ingresos para el propietario.

Lo realmente feo: gastos acolchados

Si realmente lo piensa, ¿cómo puede cualquier operador de estacionamiento mantener o hacer crecer su negocio cobrando solo $1,000-$2,000/mes en tarifas de administración? En pocas palabras, no pueden. En virtud de un contrato de gestión, el operador del estacionamiento le cobra al dueño de la propiedad varios servicios operativos, como mano de obra, suministros, seguros, limpieza, etc. La realidad es que casi todos estos productos y cargos por servicios son "acolchado" para generar ingresos adicionales para el operador del estacionamiento.

Recuerdo haber revisado el contrato de administración de un cliente en el que el operador de estacionamiento actual estaba cobrando de más al dueño de la propiedad más de $4,000/mes por el seguro de la instalación durante los últimos 5 años. El cliente no tenía idea de que se suponía que las tarifas de seguro rondarían los $400/mes para una instalación de ese tamaño.

Sugerencia final: los operadores de estacionamiento a menudo cobran por elementos vagos y ambiguos, como "tarifas administrativas" o "tarifas de procesamiento". Siempre verifique dos veces y confirme qué gastos está cobrando el operador del estacionamiento, y siempre solicite múltiples cotizaciones independientes como referencia, especialmente cuando se trata de lavado a presión u otra limpieza de instalaciones.

OTROS RECURSOS DE AUTOMOCIÓN Y APARCAMIENTO

Referirse a Categoría Automotriz y Estacionamiento para listas de verificación, procedimientos y mejores prácticas para las industrias automotriz y de estacionamiento.

Sobre el Autor:

ross frangos es el Presidente y Fundador de AuditPark Services Inc., una firma de consultoría de estacionamiento con sede en Toronto ON. Se especializa en Solicitudes de Propuestas, documentos de estacionamiento y asistencia a sus clientes en la contratación de servicios de administración de estacionamiento.

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