駐車場オペレーターとの適切なタイプのビジネス関係を選択することは、駐車場施設を運営するオペレーターを選択することよりもさらに重要です。

なんで？ 不動産所有者と駐車場販売業者との間で、(管理契約またはリース契約の形で) ビジネス協定の条件、条件、期待が事前に明確に設定されているためです。たとえば、清掃、人件費、駐車設備、標識、マーケティングなどの施設の運用費用の想定は、すべて、どのタイプの契約が実施されているかによって異なります。

駐車場ベンダーとの「適切な」ビジネス関係を決定する上で重要な役割を果たす要因は、日々の一時的な比率、駐車設備の状態、テナントの駐車権利、顧客サービスなどです。しかし、不動産所有者にとって、管理契約か駐車場運営のリースかを決定する際に、収益予測と安定した収益率の 2 つが依然として最も重要な決定要因です。

以下、私の洞察 「良いもの、悪いもの、本当に醜いもの」 それぞれについて：

リース契約

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リース契約の下では、駐車場運営者は、駐車場施設に関連する日常の管理、運営、および費用のすべてに対して完全に責任を負います。不動産所有者は、管理契約と比較して、駐車場運営の監督に多くのリソースを割く必要はありません。代わりに、不動産所有者は、駐車場運営会社から安定した毎月の家賃小切手を期待できます。

さらに、不動産所有者は、駐車場収益の「収益分配」として知られているものからも利益を得ることができます。「収益分配」は、 パーセンテージ 駐車場運営者が毎月発生する収益の所定のしきい値を超えた場合に、不動産所有者が受け取ることが期待できる毎月の収益の。

ヒント: リース契約では、必ず駐車場運営者とレベニューシェアについて交渉してください。これにより、不動産所有者は、施設の年間収益の増加における駐車場運営会社の成功から確実に利益を得ることができます。

悪い点: 安いオファー

リース契約の下では、駐車場運営者は基本的に所有者から駐車場施設を「借りて」おり、その見返りとして毎月の収益の支払いが保証されています。残念なことに、多くの不動産所有者は、独立した駐車場の専門家や駐車場のコンサルタントにアドバイスを求めず、毎月どれだけの収益を上げることができるかを評価しています。代わりに、多くの不動産所有者は駐車場運営会社からの最初のオファーを受け入れますが、最初は高額に思えますが、施設が 1 ～ 3 年後に生成するものと比較すると、通常は市場価値を大幅に下回っています。

リース契約の下での駐車場運営者の主な目標は、不動産所有者に支払われる月額以上の利益を最大化することです。

ヒント： 駐車場運営者と毎月の賃料について交渉する前に、駐車場の真の収益の可能性 (1 ～ 5 年) を確認してください。

本当に醜い: サービスの排除

はっきり言って、管理された駐車場と比べて、リースされた駐車場で同じレベルの顧客サービスや清潔さを期待しないでください。リース契約の運営費用はすべて駐車場運営者の責任となるため、毎日の清掃や顧客サポートなどの労働集約的なサービスは、収益に直接影響するため、通常、駐車場運営者が削減する最初の項目です。

残念ながら、ほとんどの不動産所有者は、駐車場の運営者が施設のリースを引き受けるまで、どのサービスが削減されたかを知ることさえありません。本当に汚い、またはじめじめした駐車施設に駐車したことがありますか?おそらく、駐車場運営会社がリースしているのでしょう。

ヒント: リース契約で駐車場運営者が約束するサービスに注意し、毎日の清掃や顧客支援などのサービス時間は、駐車契約のリースで事前に明確に設定されていることを常に確認してください。

管理契約

良い点: 監視と管理

駐車場施設によっては、多くの時間とリソースを費やして、施設のイメージと駐車体験がテナントと毎日の駐車場利用者の両方の期待を上回るようにする不動産所有者もいます。結局のところ、駐車場は多くの場合、宿泊施設への訪問者の最初と最後の印象です。管理契約の下で、不動産所有者は、追加のリソースをどこに費やすべきか、およびどの操作領域に特別な注意が必要かについて、駐車場運営者に指示することができます。たとえば、大部分の駐車施設は完全に自動化されていますが、一部の不動産所有者は、駐車場利用者の苦情や質問に対応したり、支払いを支援したりするために、追加の顧客サービススタッフを現場に配置したいと考えています。

悪い点: 「ゲームにスキンがない」

管理契約の下で、駐車場運営者はまさにそれを…管理します。無いとよく言われる 「ゲーム内の任意のスキン」 管理契約内での収益の最大化または運用の改善に関しては。現実には、オペレーターは、パーケードの日々の運用を監視するために毎月の管理費のみを徴収し、他のすべてのサービスと料金は不動産所有者に払い戻されます。

RFP 提案に関しては、駐車場運営者は多くの場合、管理契約の下で莫大な収益の増加と経費の節減を予測します。残念なことに、彼らには利用するための真のインセンティブ (施設の年間収益の割合など) がないため、駐車場の収益を最大化するためのオペレーターの努力は、管理契約内で常に優先されるとは限りません。

ヒント: 管理契約の範囲内で、常に駐車場運営者へのインセンティブを伴う収益目標を交渉してください。施設の成功から直接利益を得ることができれば、駐車場運営者は所有者の収益を最大化することをより重視するようになります。

本当に醜い：パッド入りの費用

本当に考えてみれば、どの駐車場運営会社も、月に $1,000 ～ $2,000 の管理費を請求するだけで、ビジネスを維持または成長させることができるでしょうか?簡単に言えば、できません。管理契約の下で、駐車場運営者は、人件費、備品、保険、清掃などのさまざまな運用サービスに対して不動産所有者に請求します。現実には、 これらの製品とサービス料金のほとんどすべてが 「パッド入り」 駐車場運営者に追加の収益を生み出す。

クライアントの管理契約を確認したことを覚えています。それは、現在の駐車場運営者が過去 5 年間に施設の保険料として 1 TP3T4,000/月を不動産所有者に過大請求していたことです。クライアントは、その規模の施設で保険料が約 $400/月になるとは知りませんでした。