בחירת סוג הקשר העסקי הנכון עם מפעיל חניה חשובה אף יותר מבחירת המפעיל שיפעיל את מתקן החניה שלכם.

למה? מכיוון שהתנאים, התנאים והציפיות של ההסדר העסקי (בצורת חוזה ניהול או הסכם שכירות) מוגדרים מראש בבירור בין בעל הנכס לבין ספק החניה. לדוגמה, ההנחה של הוצאות תפעול עבור המתקן כגון ניקיון, עבודה, ציוד חניה, שילוט או שיווק, הכל תלוי באיזה סוג של חוזה נקבע.

מספר גורמים ממלאים תפקיד מרכזי בקביעת הקשר העסקי ה"נכון" עם ספק חניה כגון יחס המעבר היומי, מצב ציוד החניה, זכאות החניה לדיירים ושירות לקוחות. עם זאת, תחזיות הכנסות לעומת תשואות הכנסה יציבות נותרו שני הגורמים המכריעים המשמעותיים ביותר עבור בעלי נכסים בעת החלטה בין עסקת ניהול או חכירה של פעולות חניה.

להלן, התובנות שלי בנושא "הטוב, הרע והמכוער באמת" לכל אחד:

הסכמי שכירות

הטוב: ללא ידיים

במסגרת הסכם שכירות, מפעיל החניה אחראי באופן מלא לכל הניהול, התפעול וההוצאות היומיומיות הקשורות למתקן החניה. אין צורך שבעל הנכס יקדיש כמעט משאבים רבים לפיקוח על פעולת החניה לעומת עסקת ניהול. במקום זאת, בעל הנכס יכול לצפות לבדיקת שכר דירה חודשית קבועה ממפעיל החניה.

בנוסף, בעלי נכסים יכולים ליהנות גם ממה שמכונה "חלק הכנסה" של הכנסות מחניה. "נתח הכנסות" מייצג א אֲחוּזִים של הכנסה חודשית שבעל נכס יכול לצפות לקבל כאשר מפעיל החניה עובר רף קבוע מראש של הכנסה שנוצרת בחודש.

טיפ: תמיד לנהל משא ומתן על חלוקת הכנסות עם מפעיל חניה בהסכם שכירות. זה יבטיח שבעל הנכס ייהנה מהצלחתו של מפעיל החניה בהגדלת ההכנסות השנתיות של המתקן.

הרע: הצעות נמוכות

על פי הסכם שכירות, מפעיל החניה בעצם "שוכר" את מתקן החניה מהבעלים ומעניק בתמורה תשלום הכנסות חודשי מובטח. למרבה הצער, בעלי נכסים רבים אינם מבקשים ייעוץ מאיש מקצוע חניה עצמאי או יועץ חניה על מנת להעריך כמה עוד ניתן לייצר הכנסה בחודש. במקום זאת, בעלי נכסים רבים מקבלים את ההצעה הראשונית ממפעיל חניה, אשר נראית כמו עסקה מצוינת בהתחלה, אך בהשוואה למה שהמתקן יפיק בעוד 1-3 שנים, היא בדרך כלל מתחת לשווי השוק.

זכור תמיד, המטרה העיקרית של מפעיל חניה במסגרת הסכם שכירות היא למקסם את הרווחים שלו מעבר לסכום החודשי שמשולם לבעל הנכס.

עֵצָה: ודא שאתה יודע את פוטנציאל ההכנסה האמיתי של מתקן החניה שלך (1-5 שנים) לפני שאתה מנהל משא ומתן על שכר הדירה החודשי עם מפעיל חניה.

המכוער באמת: ביטול השירותים

נקודה ריקה, אל תצפה לאותה רמה של שירות לקוחות או ניקיון במתקן חניה מושכר לעומת מגרש מנוהל. מכיוון שכל הוצאות התפעול בהסכם שכירות נופלות באחריותו של מפעיל החניה, שירותים עתירי עבודה כגון ניקיון יומי או סיוע ללקוחות הם בדרך כלל הפריטים הראשונים שיחתכו על ידי מפעיל החניה שכן זה משפיע ישירות על השורה התחתונה שלהם.

למרבה הצער, רוב בעלי הנכסים אפילו לא מגלים אילו שירותים נחתכו עד לאחר שמפעיל החניה מקבל את השכרת המתקן. האם אי פעם חנית במתקן חניה ממש מלוכלך או טחוב? רוב הסיכויים שהם מושכרים על ידי מפעיל חניה.

טיפ: יש להיזהר מהשירותים המובטחים על ידי מפעיל החניה בהסכם שכירות, ולוודא תמיד ששעות השירות עבור פריטים כגון ניקיון יומי או סיוע ללקוח נקבעות בבירור מראש בכל הסכם חניה שכירות.

הסכמי ניהול

הטוב: פיקוח ובקרה

בהתאם למתקן החניה, חלק מבעלי הנכסים מקדישים זמן ומשאבים רבים כדי להבטיח שהתדמית של הנכס וחוויית החניה שלהם תעלה על ציפיות הדיירים והחונים היומיומיות. אחרי הכל, מתקן חניה הוא לרוב הרושם הראשון והאחרון של מבקר בנכס. על פי הסכם ניהול, בעל הנכס יכול להנחות מפעיל חניה היכן להשקיע משאבים נוספים ואילו תחומי פעילות דורשים תשומת לב מיוחדת. לדוגמה, למרות שרובם המכריע של מתקני החניה הם אוטומטיים לחלוטין, חלק מבעלי הנכסים עדיין רוצים צוות שירות לקוחות נוסף באתר כדי לטפל בתלונות חונים, שאלות או לסייע בביצוע תשלומים.

הרע: "אין סקין במשחק"

במסגרת חוזה ניהול, מפעיל החניה עושה בדיוק את זה... מנהל. הרבה פעמים אומרים שאין להם "כל עור במשחק"  כאשר מדובר במקסום הכנסות או שיפור תפעול במסגרת הסכם ניהול. המציאות היא שהמפעילים גובים דמי ניהול חודשיים בלבד כדי לפקח על התפעול היומיומי של הפארק, תוך הוצאה של כל שאר השירותים והעמלות בחזרה לבעל הנכס.

כשמדובר בהצעות RFP, מפעילי חניה צופים לרוב רווחי הכנסה עצומים והוצאות מתונות במסגרת הסכם ניהול. למרבה הצער, מכיוון שאין להם שום תמריץ אמיתי (למשל אחוז מההכנסות השנתיות של מתקנים) לנצל, המאמצים של מפעיל למקסום הכנסות מחניה לא תמיד מקבלים עדיפות במסגרת הסכם ניהול.

טיפ: תמיד לנהל משא ומתן על יעדי הכנסה עם תמריצים למפעיל החניה במסגרת הסכם ניהול. אם הם יכולים להפיק תועלת ישירה מהצלחת המתקן, מפעיל חניה ישים דגש רב יותר על מקסום הכנסות לבעלים.

המכוער באמת: הוצאות מרופדות

אם אתה באמת חושב על זה, איך כל מפעיל חניה יכול לקיים או להצמיח את עסקיו על ידי חיוב רק של $1,000-$2,000 לחודש בדמי ניהול? במילים פשוטות, הם לא יכולים. במסגרת הסכם ניהול, מפעיל החניה מחייב את בעל הנכס עבור שירותים תפעוליים שונים כגון עבודה, אספקה, ביטוח, ניקיון וכו'. כמעט כל המוצרים ודמי השירות הללו הם "מְרוּפָד" לייצר הכנסה נוספת למפעיל החניה.

אני זוכר שסקרתי את הסכם הניהול של לקוח לפיו מפעיל החניה המכהן גבה מבעל הנכס ביתר של $4,000 לחודש עבור ביטוח מתקנים במהלך 5 השנים האחרונות. ללקוח לא היה מושג שדמי הביטוח אמורים להיות בסביבות $400 לחודש עבור מתקן בסדר גודל כזה.

טיפ אחרון: מפעילי חניה גובים לעתים קרובות עבור פריטים מעורפלים ומעורפלים כגון "דמי ניהול" או "דמי עיבוד". תמיד יש לבדוק ולוודא על אילו הוצאות גובה מפעיל החניה, ותמיד לבקש מספר הצעות מחיר עצמאיות כהתייחסות, במיוחד כשמדובר בשטיפה חשמלית או ניקוי מתקן אחר.

משאבי רכב וחנייה אחרים

עיין ב קטגוריית רכב וחניה עבור רשימות ביקורת, הנחיות ושיטות עבודה מומלצות לתעשיית הרכב והחנייה.

על הסופר:

רוס פרנגוס הוא הנשיא והמייסד של AuditPark Services Inc., חברת ייעוץ חניה שבסיסה בטורונטו ON. הוא מתמחה בבקשות להצעה, מסמכי חניה וסיוע ללקוחותיו ברכישת שירותי ניהול חניה.

קטגוריות