Het kiezen van het juiste type zakelijke relatie met een parkeerexploitant is nog belangrijker dan het kiezen van welke exploitant uw parkeerfaciliteit moet runnen.

Waarom? Want de voorwaarden en verwachtingen van de zakelijke afspraak (in de vorm van een beheercontract of huurovereenkomst) zijn vooraf duidelijk vastgelegd tussen de verhuurder en de parkeeraanbieder. De aanname van bedrijfskosten voor de faciliteit, zoals schoonmaak, arbeid, parkeerapparatuur, bewegwijzering of marketing, hangt bijvoorbeeld af van het type contract dat is afgesloten.

Een aantal factoren spelen een sleutelrol bij het bepalen van de "juiste" zakelijke relatie met een parkeeraanbieder, zoals de dagelijkse transiëntverhouding, de staat van de parkeerapparatuur, parkeerrechten van huurders en klantenservice. Inkomstenprognoses versus stabiele inkomensrendementen blijven echter de twee belangrijkste beslissende factoren voor eigenaren van onroerend goed bij het kiezen tussen een managementdeal of lease van parkeeractiviteiten.

Hieronder mijn inzichten over "Het goede, het slechte en het echt lelijke" voor elk:

Huurovereenkomsten

De goede: handenvrij

Bij een huurovereenkomst is de parkeerexploitant volledig verantwoordelijk voor alle dagelijkse beheer, operaties en kosten die verband houden met de parkeerfaciliteit. Het is niet nodig voor de eigenaar van het onroerend goed om bijna net zoveel middelen te besteden aan het toezicht op de parkeeroperatie als bij een managementdeal. In plaats daarvan kan de eigenaar van het onroerend goed een vaste maandelijkse huurcontrole verwachten van de parkeerexploitant.

Daarnaast kunnen eigenaren van onroerend goed profiteren van wat bekend staat als een "Revenue Share" van parkeerinkomsten. Een “Omzetaandeel” vertegenwoordigt een percentage van de maandelijkse inkomsten die een eigenaar van een onroerend goed kan verwachten te ontvangen wanneer de parkeerexploitant een vooraf bepaalde drempel van de per maand gegenereerde inkomsten overschrijdt.

Tip: Onderhandel in een leaseovereenkomst altijd een Revenue Share met een parkeeraanbieder. Dit zal ervoor zorgen dat de eigenaar van het pand profiteert van het succes van de parkeerexploitant om de jaarlijkse inkomsten van de faciliteit te laten groeien.

Het slechte: lage aanbiedingen

Volgens een huurovereenkomst "huurt" de parkeerexploitant de parkeerfaciliteit in wezen van de eigenaar en verstrekt hij in ruil daarvoor een gegarandeerde maandelijkse inkomstenbetaling. Helaas vragen veel vastgoedeigenaren geen advies aan een onafhankelijke parkeerprofessional of parkeerconsulent om te beoordelen hoeveel meer omzet er per maand kan worden gegenereerd. In plaats daarvan accepteren veel eigenaren van onroerend goed het initiële aanbod van een parkeerexploitant, wat op het eerste gezicht veel lijkt, maar in vergelijking met wat de faciliteit over 1-3 jaar zal genereren, is het meestal ver onder de marktwaarde.

Houd er altijd rekening mee dat het primaire doel van een parkeerexploitant onder een huurovereenkomst is om hun winst te maximaliseren bovenop het maandelijkse bedrag dat aan de eigenaar van het onroerend goed wordt betaald.

Tip: Zorg ervoor dat u het werkelijke inkomstenpotentieel van uw parkeerfaciliteit (1-5 jaar) kent voordat u met een parkeerexploitant onderhandelt over de maandelijkse huur.

Het echt lelijke: eliminatie van services

Laat het duidelijk zijn, verwacht niet hetzelfde niveau van klantenservice of netheid in een gehuurde parkeerfaciliteit versus een beheerde parkeerplaats. Omdat alle bedrijfskosten in een leaseovereenkomst onder de verantwoordelijkheid van de parkeerexploitant vallen, zijn arbeidsintensieve diensten zoals dagelijkse schoonmaak of klantenservice meestal de eerste items die door de parkeerexploitant worden verlaagd, omdat dit rechtstreeks van invloed is op hun bedrijfsresultaten.

Helaas komen de meeste eigenaren van onroerend goed er pas achter welke diensten zijn stopgezet nadat de parkeerexploitant de huur van de faciliteit op zich heeft genomen. Heb je ooit geparkeerd in een erg vuile of vochtige parkeervoorziening? De kans is groot dat hij wordt gehuurd door een parkeerexploitant.

Tip: Let goed op welke diensten de parkeeraanbieder belooft in een leaseovereenkomst en zorg er altijd voor dat de openingstijden voor zaken als dagelijkse schoonmaak of klantenservice duidelijk zijn vastgelegd in een parkeerovereenkomst Lease.

Beheersovereenkomsten

Het goede: overzicht en controle

Afhankelijk van de parkeerfaciliteit besteden sommige eigenaren van onroerend goed veel tijd en middelen om ervoor te zorgen dat het imago van hun onroerend goed en de parkeerervaring de verwachtingen van zowel de huurder als de dagelijkse parkeerder overtreffen. Een parkeervoorziening is immers vaak de eerste en laatste indruk van een bezoeker van een pand. Op grond van een beheerovereenkomst kan de eigenaar van het onroerend goed een parkeerexploitant aangeven waar extra middelen moeten worden besteed en welke activiteiten speciale aandacht vereisen. Hoewel de overgrote meerderheid van de parkeerfaciliteiten bijvoorbeeld volledig geautomatiseerd is, willen sommige eigenaren van onroerend goed nog steeds extra klantenservicepersoneel ter plaatse om klachten en vragen van parkeerders af te handelen of te helpen bij het doen van betalingen.

Het slechte: "geen skin in the game"

Op basis van een beheercontract doet de parkeerexploitant precies dat...beheer. Er wordt vaak gezegd dat ze dat niet hebben "elke huid in het spel"  als het gaat om het maximaliseren van de omzet of het verbeteren van de bedrijfsvoering binnen een managementovereenkomst. De realiteit is dat operators alleen een maandelijkse beheervergoeding innen om toezicht te houden op de dagelijkse activiteiten van de parkade, terwijl ze alle andere diensten en vergoedingen terugbetalen aan de eigenaar van het pand.

Als het gaat om RFP-voorstellen, voorspellen parkeerexploitanten vaak enorme inkomstenwinsten en gematigde kosten onder een managementovereenkomst. Helaas hebben de inspanningen van een exploitant om de parkeerinkomsten te maximaliseren, niet altijd prioriteit binnen een beheerovereenkomst, omdat ze geen echte stimulans hebben (bijv. percentage van de jaarlijkse inkomsten uit faciliteiten) om van te profiteren.

Tip: Onderhandel altijd omzetdoelstellingen met incentives voor de parkeerexploitant binnen een beheerovereenkomst. Als ze direct kunnen profiteren van het succes van de faciliteit, zal een parkeerexploitant meer nadruk leggen op het maximaliseren van de inkomsten voor de eigenaar.

De echt lelijke: opgevulde uitgaven

Als je er echt over nadenkt, hoe kan een parkeerexploitant zijn bedrijf dan behouden of laten groeien door slechts $1.000-$2.000/maand aan beheerskosten in rekening te brengen? Simpel gezegd, dat kunnen ze niet. Op grond van een beheerovereenkomst rekent de parkeerexploitant de eigenaar van het pand terug voor verschillende operationele diensten zoals arbeid, leveringen, verzekeringen, schoonmaak enz. De realiteit is dat bijna al deze producten en servicekosten zijn: "opgevuld" om extra inkomsten te genereren voor de parkeerexploitant.

Ik kan me herinneren dat ik de beheerovereenkomst van een klant heb doorgenomen waarin de zittende parkeerexploitant de eigenaar van het pand de afgelopen 5 jaar met meer dan $4000/maand te veel in rekening bracht voor facilitaire verzekeringen. De klant had geen idee dat de verzekeringskosten ongeveer $400/maand zouden bedragen voor een faciliteit van die omvang.

Laatste tip: parkeerexploitanten brengen vaak vage en ambigue items in rekening, zoals 'administratiekosten' of 'verwerkingskosten'. Controleer en bevestig altijd welke kosten de parkeerexploitant in rekening brengt en vraag altijd om meerdere onafhankelijke offertes als referentie, vooral als het gaat om het wassen van de stroom of het schoonmaken van een andere faciliteit.

ANDERE AUTO- EN PARKEERMIDDELEN

Verwijs naar de Auto- en parkeercategorie voor checklists, how-to's en best practices voor de auto- en parkeerindustrie.

Over de auteur:

Ross Frangos is de voorzitter en oprichter van AuditPark Services Inc., een parkeeradviesbureau gevestigd in Toronto ON. Hij is gespecialiseerd in offerteaanvragen, parkeerdocumenten en het assisteren van zijn klanten bij de aanschaf van parkeerbeheerdiensten.

Categorieën