पार्किंग ऑपरेटर के साथ सही प्रकार का व्यावसायिक संबंध चुनना, यह चुनने से भी अधिक महत्वपूर्ण है कि आपकी पार्किंग सुविधा किस ऑपरेटर को चलानी चाहिए।

क्यों? क्योंकि व्यापार व्यवस्था के नियम, शर्तें और अपेक्षाएं (एक प्रबंधन अनुबंध या लीज समझौते के रूप में) स्पष्ट रूप से संपत्ति के मालिक और पार्किंग विक्रेता के बीच अग्रिम रूप से निर्धारित की जाती हैं। उदाहरण के लिए, सफाई, श्रम, पार्किंग उपकरण, साइनेज या मार्केटिंग जैसी सुविधा के लिए परिचालन व्यय की धारणा इस बात पर निर्भर करती है कि किस प्रकार का अनुबंध किया गया है।

पार्किंग विक्रेता के साथ "सही" व्यावसायिक संबंध निर्धारित करने में कई कारक महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं जैसे दैनिक क्षणिक अनुपात, पार्किंग उपकरण की स्थिति, किरायेदार पार्किंग पात्रता और ग्राहक सेवा। हालांकि, एक प्रबंधन सौदे या पार्किंग संचालन के पट्टे के बीच निर्णय लेते समय राजस्व अनुमान बनाम स्थिर आय रिटर्न संपत्ति मालिकों के लिए दो सबसे महत्वपूर्ण निर्णायक कारक बने रहते हैं।

नीचे, मेरी अंतर्दृष्टि "द गुड, द बैड एंड द रियली अग्ली" प्रत्येक के लिए:

पट्टा समझौते, अच्छा, बुरा और बदसूरत

अच्छा: खाली हाथ

लीज एग्रीमेंट के तहत, पार्किंग सुविधा से जुड़े सभी दैनिक प्रबंधन, संचालन और खर्चों के लिए पार्किंग ऑपरेटर पूरी तरह से जिम्मेदार है। एक प्रबंधन सौदे के साथ बनाम पार्किंग संचालन की देखरेख के लिए संपत्ति के मालिक को लगभग कई संसाधनों को समर्पित करने की कोई आवश्यकता नहीं है। इसके बजाय, संपत्ति के मालिक पार्किंग ऑपरेटर से एक स्थिर मासिक किराए की जांच की उम्मीद कर सकते हैं।

इसके अलावा, संपत्ति के मालिक पार्किंग राजस्व के "राजस्व हिस्सेदारी" के रूप में जाने जाने वाले से भी लाभ उठा सकते हैं। एक "राजस्व हिस्सेदारी" का प्रतिनिधित्व करता है a प्रतिशत मासिक राजस्व का जो एक संपत्ति मालिक प्राप्त करने की उम्मीद कर सकता है जब पार्किंग ऑपरेटर प्रति माह उत्पन्न राजस्व की पूर्व निर्धारित सीमा को पार कर जाता है।

युक्ति: एक लीज समझौते में हमेशा एक पार्किंग ऑपरेटर के साथ राजस्व हिस्सेदारी पर बातचीत करें। यह सुनिश्चित करेगा कि संपत्ति के मालिक को सुविधा के वार्षिक राजस्व में वृद्धि करने में पार्किंग ऑपरेटर की सफलता से लाभ हो।

खराब: कम ऑफर

लीज एग्रीमेंट के तहत, पार्किंग ऑपरेटर अनिवार्य रूप से मालिक से पार्किंग सुविधा को "किराए पर" लेता है और बदले में एक गारंटीकृत मासिक राजस्व भुगतान प्रदान करता है। दुर्भाग्य से, कई संपत्ति मालिक यह आकलन करने के लिए स्वतंत्र पार्किंग पेशेवर या पार्किंग सलाहकार से सलाह नहीं लेते हैं कि प्रति माह कितना अधिक राजस्व उत्पन्न किया जा सकता है। इसके बजाय, कई संपत्ति मालिक एक पार्किंग ऑपरेटर से प्रारंभिक प्रस्ताव स्वीकार करते हैं जो पहली बार में बहुत अच्छा लगता है, लेकिन 1-3 वर्षों में सुविधा क्या पैदा करेगी, इसकी तुलना में यह आमतौर पर बाजार मूल्य से काफी नीचे है।

हमेशा ध्यान रखें, एक लीज समझौते के तहत पार्किंग ऑपरेटर का प्राथमिक लक्ष्य संपत्ति के मालिक को भुगतान की जाने वाली मासिक राशि से अधिक अपने लाभ को अधिकतम करना है।

बख्शीश: पार्किंग ऑपरेटर के साथ मासिक किराए पर बातचीत करने से पहले सुनिश्चित करें कि आप अपनी पार्किंग सुविधा (1-5 वर्ष) की वास्तविक राजस्व क्षमता जानते हैं।

वास्तव में बदसूरत: सेवाओं का उन्मूलन

प्वाइंट ब्लैंक, लीज्ड पार्किंग सुविधा बनाम प्रबंधित लॉट में समान स्तर की ग्राहक सेवा या सफाई की अपेक्षा न करें। चूंकि लीज एग्रीमेंट में सभी परिचालन खर्च पार्किंग ऑपरेटर की जिम्मेदारी के तहत आते हैं, इसलिए दैनिक सफाई या ग्राहक सहायता जैसी श्रम-गहन सेवाएं आमतौर पर पार्किंग ऑपरेटर द्वारा कटौती की जाने वाली पहली वस्तु होती हैं क्योंकि यह सीधे उनकी निचली रेखा को प्रभावित करती है।

दुर्भाग्य से, अधिकांश संपत्ति मालिकों को यह भी पता नहीं चलता है कि पार्किंग ऑपरेटर द्वारा सुविधा का पट्टा ग्रहण करने के बाद तक कौन सी सेवाओं में कटौती की गई है। क्या आपने कभी वास्तव में गंदी या नम पार्किंग सुविधा में पार्क किया है? संभावना है, इसे एक पार्किंग ऑपरेटर द्वारा पट्टे पर दिया जा रहा है।

युक्ति: इस बात से सावधान रहें कि लीज़ समझौते में पार्किंग ऑपरेटर द्वारा किन सेवाओं का वादा किया जाता है, और हमेशा यह सुनिश्चित करें कि दैनिक सफाई या ग्राहक सहायता जैसी वस्तुओं के लिए सेवा के घंटे किसी भी पार्किंग समझौते के पट्टे के भीतर पहले से स्पष्ट रूप से निर्धारित किए गए हैं।

प्रबंधन समझौते, अच्छा, बुरा और बदसूरत

अच्छा: निरीक्षण और नियंत्रण

पार्किंग सुविधा के आधार पर, कुछ संपत्ति मालिक यह सुनिश्चित करने के लिए बहुत समय और संसाधन समर्पित करते हैं कि उनकी संपत्ति और पार्किंग अनुभव की छवि किरायेदार और दैनिक पार्कर दोनों अपेक्षाओं से अधिक है। आखिरकार, एक पार्किंग सुविधा अक्सर किसी संपत्ति के आगंतुक की पहली और आखिरी छाप होती है। एक प्रबंधन समझौते के तहत, संपत्ति के मालिक एक पार्किंग ऑपरेटर को निर्देश दे सकते हैं कि अतिरिक्त संसाधन कहां खर्च करें और संचालन के किन क्षेत्रों में विशेष ध्यान देने की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, भले ही अधिकांश पार्किंग सुविधाएं पूरी तरह से स्वचालित हैं, फिर भी कुछ संपत्ति मालिक चाहते हैं कि पार्कर की शिकायतों, प्रश्नों को संभालने या भुगतान करने में सहायता के लिए साइट पर अतिरिक्त ग्राहक सेवा कर्मचारी हों।

बुरा: "खेल में कोई त्वचा नहीं"

एक प्रबंधन अनुबंध के तहत, पार्किंग ऑपरेटर बस यही करता है ... प्रबंधन करता है। यह अक्सर कहा जाता है कि उनके पास नहीं है "खेल में कोई भी त्वचा"  जब प्रबंधन समझौते के भीतर राजस्व को अधिकतम करने या संचालन में सुधार करने की बात आती है। वास्तविकता यह है कि ऑपरेटर केवल पार्केड के दैनिक संचालन की निगरानी के लिए मासिक प्रबंधन शुल्क जमा करते हैं, जबकि अन्य सभी सेवाओं और शुल्क को संपत्ति के मालिक को वापस खर्च करते हैं।

जब आरएफपी प्रस्तावों की बात आती है, तो पार्किंग संचालक अक्सर एक प्रबंधन समझौते के तहत भारी राजस्व लाभ और मध्यम खर्च का अनुमान लगाते हैं। दुर्भाग्य से, क्योंकि उनके पास पूंजीकरण के लिए कोई वास्तविक प्रोत्साहन (जैसे वार्षिक सुविधा राजस्व का प्रतिशत) नहीं है, पार्किंग राजस्व को अधिकतम करने के लिए एक ऑपरेटर के प्रयास हमेशा एक प्रबंधन समझौते के भीतर प्राथमिकता नहीं लेते हैं।

युक्ति: हमेशा एक प्रबंधन समझौते के भीतर पार्किंग ऑपरेटर के लिए प्रोत्साहन के साथ राजस्व लक्ष्यों पर बातचीत करें। यदि वे सुविधा की सफलता से सीधे लाभ उठा सकते हैं, तो एक पार्किंग ऑपरेटर मालिक के लिए राजस्व को अधिकतम करने पर अधिक जोर देगा।

वास्तव में बदसूरत: गद्देदार खर्च

यदि आप वास्तव में इसके बारे में सोचते हैं, तो कोई भी पार्किंग ऑपरेटर प्रबंधन शुल्क में केवल $1,000- $2,000/माह चार्ज करके अपने व्यवसाय को कैसे बनाए रख सकता है या बढ़ा सकता है? सीधे शब्दों में कहें, वे नहीं कर सकते। एक प्रबंधन समझौते के तहत, पार्किंग ऑपरेटर संपत्ति के मालिक को विभिन्न परिचालन सेवाओं जैसे श्रम, आपूर्ति, बीमा, सफाई आदि के लिए वापस लेता है। वास्तविकता यह है कि इनमें से लगभग सभी उत्पाद और सेवा शुल्क हैं "गद्देदार" पार्किंग ऑपरेटर के लिए अतिरिक्त राजस्व उत्पन्न करने के लिए।

मैं एक ग्राहक के प्रबंधन समझौते की समीक्षा करना याद कर सकता हूं जिसके तहत मौजूदा पार्किंग ऑपरेटर पिछले 5 वर्षों में सुविधा बीमा के लिए संपत्ति के मालिक से अधिक $4,000/माह से अधिक चार्ज कर रहा था। ग्राहक को इस बात का अंदाजा नहीं था कि उस आकार की सुविधा के लिए बीमा शुल्क लगभग $400/माह होना चाहिए था।

अंतिम टिप: पार्किंग ऑपरेटर अक्सर अस्पष्ट और अस्पष्ट वस्तुओं जैसे "प्रशासनिक शुल्क" या "प्रसंस्करण शुल्क" के लिए शुल्क लेते हैं। हमेशा दोबारा जांचें और पुष्टि करें कि पार्किंग ऑपरेटर किस खर्च के लिए चार्ज कर रहा है, और हमेशा संदर्भ के रूप में कई स्वतंत्र उद्धरण मांगें, खासकर जब बिजली धोने या किसी अन्य सुविधा की सफाई की बात आती है।

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लेखक के बारे में:

रॉस फ्रैंगोस के अध्यक्ष और संस्थापक हैं ऑडिटपार्क सर्विसेज इंक., टोरंटो ऑन में स्थित एक पार्किंग परामर्श फर्म। वह प्रस्ताव के लिए अनुरोध, पार्किंग दस्तावेज और पार्किंग प्रबंधन सेवाओं की खरीद में अपने ग्राहकों की सहायता करने में माहिर हैं।

संयुक्त राज्य अमेरिका में शीर्ष खुदरा और आतिथ्य ब्रांड साइट कार्यक्रमों और मानकों को निष्पादित करने के लिए बिंदी का उपयोग करते हैं।