Wybór odpowiedniego rodzaju relacji biznesowej z operatorem parkingu jest nawet ważniejszy niż wybór operatora, który powinien prowadzić Twój parking.
Czemu? Ponieważ warunki i oczekiwania dotyczące ustaleń biznesowych (w formie umowy o zarządzanie lub umowy najmu) są jasno określone z wyprzedzeniem między właścicielem nieruchomości a sprzedawcą parkingu. Na przykład założenie kosztów operacyjnych obiektu, takich jak sprzątanie, robocizna, wyposażenie parkingowe, oznakowanie lub marketing, wszystko zależy od rodzaju zawartej umowy.
Szereg czynników odgrywa kluczową rolę w określaniu „właściwych” relacji biznesowych z dostawcą parkingu, takich jak dzienny współczynnik nieustalonych przebiegów, stan wyposażenia parkingowego, uprawnienia lokatora do parkowania i obsługa klienta. Jednak prognozy dochodów w porównaniu ze stabilnymi zwrotami dochodów pozostają dwoma najważniejszymi czynnikami decydującymi dla właścicieli nieruchomości przy podejmowaniu decyzji między umową o zarządzanie a wynajmem parkingów.
Poniżej moje spostrzeżenia na temat „Dobry, zły i naprawdę brzydki” dla każdego:
Umowy najmu, dobre, złe i brzydkie
Dobra: wolne ręce
Zgodnie z umową najmu, operator parkingu jest całkowicie odpowiedzialny za wszystkie codzienne zarządzanie, operacje i wydatki związane z parkingiem. Nie ma potrzeby, aby właściciel nieruchomości przeznaczał prawie tyle samo zasobów na nadzorowanie operacji parkowania, co na zarządzanie. Zamiast tego właściciel nieruchomości może oczekiwać stałego comiesięcznego sprawdzania czynszu od operatora parkingu.
Ponadto właściciele nieruchomości mogą również korzystać z tzw. „Udziału w przychodach” w przychodach z parkowania. „Udział w przychodach” oznacza: odsetek miesięcznych przychodów, których właściciel nieruchomości może oczekiwać, gdy operator parkingu przekroczy z góry określony próg przychodów generowanych miesięcznie.
Wskazówka: zawsze negocjuj udział w przychodach z operatorem parkingu w umowie najmu. Dzięki temu właściciel nieruchomości skorzysta na sukcesie operatora parkingu w zwiększaniu rocznych przychodów obiektu.
Złe: niskie oferty
Zgodnie z umową dzierżawy, operator parkingu zasadniczo „wydzierżawia” parking od właściciela i zapewnia w zamian gwarantowaną miesięczną płatność przychodu. Niestety, wielu właścicieli nieruchomości nie zasięga porady niezależnego specjalisty ds. parkowania lub konsultanta parkingowego, aby ocenić, o ile więcej można wygenerować miesięcznie. Zamiast tego wielu właścicieli nieruchomości akceptuje początkową ofertę operatora parkingu, która na pierwszy rzut oka wydaje się być świetną okazją, ale w porównaniu do tego, co obiekt będzie generował za 1-3 lata, jest to zwykle znacznie poniżej wartości rynkowej.
Zawsze pamiętaj, że głównym celem operatora parkingu w ramach umowy najmu jest maksymalizacja zysków ponad miesięczną kwotę płaconą właścicielowi nieruchomości.
Wskazówka: Upewnij się, że znasz prawdziwy potencjał przychodowy swojego parkingu (1-5 lat), zanim zaczniesz negocjować miesięczny czynsz z operatorem parkingu.
Naprawdę brzydkie: eliminacja usług
Wprost, nie oczekuj tego samego poziomu obsługi klienta lub czystości na wydzierżawionym parkingu, jak na parkingu zarządzanym. Ponieważ wszystkie koszty operacyjne w umowie najmu leżą w gestii operatora parkingu, pracochłonne usługi, takie jak codzienne sprzątanie lub pomoc dla klienta, są zwykle pierwszymi elementami, które operator parkingu musi obciąć, ponieważ ma to bezpośredni wpływ na jego wynik finansowy.
Niestety większość właścicieli nieruchomości nie dowiaduje się nawet, jakie usługi zostały wycięte, dopóki operator parkingu nie przejmie dzierżawy obiektu. Czy kiedykolwiek zaparkowałeś na bardzo brudnym lub wilgotnym parkingu? Są szanse, że jest wynajmowany przez operatora parkingu.
Wskazówka: Uważaj na usługi obiecane przez operatora parkingu w umowie najmu i zawsze upewnij się, że godziny obsługi takich elementów, jak codzienne sprzątanie lub pomoc dla klienta, są wyraźnie określone z wyprzedzeniem w każdej umowie najmu parkingu.
Umowy o zarządzanie, dobre, złe i brzydkie
Dobro: nadzór i kontrola
W zależności od rodzaju parkingu, niektórzy właściciele nieruchomości poświęcają dużo czasu i zasobów, aby wizerunek ich nieruchomości i wrażenia z parkowania przewyższał oczekiwania zarówno najemców, jak i codziennych parkujących. W końcu parking to często pierwsze i ostatnie wrażenie odwiedzającego nieruchomość. W ramach umowy o zarządzanie właściciel nieruchomości może wskazać operatorowi parkingu, gdzie ma wydać dodatkowe środki i jakie obszary działalności wymagają szczególnej uwagi. Na przykład, mimo że zdecydowana większość parkingów jest w pełni zautomatyzowana, niektórzy właściciele nieruchomości nadal potrzebują dodatkowych pracowników obsługi klienta na miejscu, którzy będą odpowiadać na skargi, pytania parkingowe lub pomagać w dokonywaniu płatności.
Złe: „brak skórki w grze”
Zgodnie z umową o zarządzanie, operator parkingu właśnie to… zarządza. Często mówi się, że nie mają „dowolna skórka w grze” jeśli chodzi o maksymalizację przychodów lub poprawę operacji w ramach umowy o zarządzanie. W rzeczywistości operatorzy pobierają tylko miesięczną opłatę za zarządzanie, aby nadzorować codzienne operacje parkady, jednocześnie zwracając wszystkie inne usługi i opłaty z powrotem na właściciela nieruchomości.
Jeśli chodzi o propozycje RFP, operatorzy parkingów często prognozują ogromne zyski i umiarkowane wydatki w ramach umowy o zarządzanie. Niestety, ponieważ operatorzy nie mają żadnej rzeczywistej motywacji (np. procent rocznych przychodów z obiektu), aby wykorzystać, wysiłki operatora w celu maksymalizacji przychodów z parkowania nie zawsze mają priorytet w ramach umowy o zarządzanie.
Wskazówka: zawsze negocjuj docelowe przychody z zachętami dla operatora parkingu w ramach umowy o zarządzanie. Jeśli mogą bezpośrednio skorzystać z sukcesu obiektu, operator parkingu położy większy nacisk na maksymalizację przychodów dla właściciela.
Naprawdę brzydkie: usztywniane wydatki
Jeśli naprawdę się nad tym zastanowisz, w jaki sposób operator parkingu może utrzymać lub rozwijać swoją działalność, pobierając tylko $1000-$2000 miesięcznie w opłatach za zarządzanie? Mówiąc najprościej, nie mogą. Zgodnie z umową o zarządzanie, operator parkingu obciąża właściciela nieruchomości za różne usługi operacyjne, takie jak robocizna, dostawy, ubezpieczenie, sprzątanie itp. W rzeczywistości prawie wszystkie te produkty i opłaty za usługi są "watowany" generować dodatkowe przychody dla operatora parkingu.
Pamiętam, jak przeglądałem umowę o zarządzanie z klientem, zgodnie z którą zasiedziały operator parkingu obciążał właściciela nieruchomości o ponad $4000 miesięcznie za ubezpieczenie obiektu w ciągu ostatnich 5 lat. Klient nie miał pojęcia, że opłaty ubezpieczeniowe miały wynieść około $400 miesięcznie za obiekt tej wielkości.
Ostatnia wskazówka: Operatorzy parkingów często pobierają opłaty za niejasne i niejednoznaczne elementy, takie jak „Opłaty administracyjne” lub „Opłaty manipulacyjne”. Zawsze dokładnie sprawdzaj i potwierdzaj, za jakie wydatki pobiera opłatę operator parkingu, i zawsze proś o wiele niezależnych ofert jako odniesienie, zwłaszcza jeśli chodzi o mycie elektryczne lub inne sprzątanie obiektu.
INNE ZASOBY MOTORYZACYJNE I PARKINGOWE
Zapoznaj się z Kategoria Motoryzacja i Parking na listy kontrolne, instrukcje i najlepsze praktyki dla branży motoryzacyjnej i parkingowej.
O autorze:
Ross Frangos jest Prezesem i Założycielem Usługi audytorskie Inc., firma doradztwa parkingowego z siedzibą w Toronto ON. Specjalizuje się w Zapytaniach Ofertowych, dokumentach parkingowych oraz pomaganiu swoim klientom w pozyskiwaniu usług zarządzania parkingami.
PL 
EN 
AR 
CS 
DA 
NL 
FR 
DE 
EL 
HE 
HI 
ID 
IT 
JA 
KO 
PT 
RO 
ES 
SV 
TH 
TR 
VI