Η επιλογή του σωστού τύπου επιχειρηματικής σχέσης με έναν χειριστή στάθμευσης είναι ακόμη πιο σημαντική από την επιλογή του χειριστή που θα λειτουργεί το χώρο στάθμευσης σας.

Γιατί; Επειδή οι όροι, οι προϋποθέσεις και οι προσδοκίες του επιχειρηματικού διακανονισμού (με τη μορφή σύμβασης διαχείρισης ή σύμβασης μίσθωσης) ορίζονται σαφώς εκ των προτέρων μεταξύ του ιδιοκτήτη του ακινήτου και του πωλητή στάθμευσης. Για παράδειγμα, η ανάληψη λειτουργικών εξόδων για την εγκατάσταση, όπως καθαρισμός, εργασία, εξοπλισμός στάθμευσης, σήμανση ή μάρκετινγκ εξαρτάται από το είδος της σύμβασης που έχει συναφθεί.

Ένας αριθμός παραγόντων διαδραματίζει βασικό ρόλο στον καθορισμό της «σωστής» επιχειρηματικής σχέσης με έναν πωλητή στάθμευσης, όπως ο ημερήσιος μεταβατικός λόγος, η κατάσταση του εξοπλισμού στάθμευσης, τα δικαιώματα στάθμευσης ενοικιαστών και η εξυπηρέτηση πελατών. Ωστόσο, οι προβλέψεις εσόδων έναντι των σταθερών αποδόσεων εισοδήματος παραμένουν οι δύο πιο σημαντικοί αποφασιστικοί παράγοντες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων όταν αποφασίζουν μεταξύ μιας συμφωνίας διαχείρισης ή μιας μίσθωσης λειτουργιών στάθμευσης.

Παρακάτω, οι γνώσεις μου για «Το καλό, το κακό και το πραγματικά άσχημο» για κάθε:

Συμφωνίες μίσθωσης, το καλό, το κακό και το άσχημο

Το καλό: χωρίς χέρια

Σύμφωνα με μια σύμβαση μίσθωσης, ο χειριστής στάθμευσης είναι πλήρως υπεύθυνος για όλη την καθημερινή διαχείριση, τις λειτουργίες και τα έξοδα που σχετίζονται με την εγκατάσταση στάθμευσης. Δεν χρειάζεται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να αφιερώσει σχεδόν τόσους πόρους για την επίβλεψη της λειτουργίας στάθμευσης έναντι μιας συμφωνίας διαχείρισης. Αντίθετα, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να αναμένει έναν σταθερό μηνιαίο έλεγχο ενοικίου από τον πάρκινγκ.

Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν επίσης να επωφεληθούν από αυτό που είναι γνωστό ως «Μερίδιο εσόδων» των εσόδων στάθμευσης. Ένα «Μερίδιο εσόδων» αντιπροσωπεύει α ποσοστό των μηνιαίων εσόδων που μπορεί να αναμένει να λάβει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου όταν ο διαχειριστής στάθμευσης ξεπεράσει ένα προκαθορισμένο όριο εσόδων που παράγονται ανά μήνα.

Συμβουλή: Να διαπραγματεύεστε πάντα ένα μερίδιο εσόδων με έναν χειριστή στάθμευσης σε μια συμφωνία μίσθωσης. Αυτό θα διασφαλίσει ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα επωφεληθεί από την επιτυχία του χειριστή στάθμευσης στην αύξηση των ετήσιων εσόδων της εγκατάστασης.

Το κακό: χαμηλές προσφορές

Σύμφωνα με μια συμφωνία μίσθωσης, ο φορέας εκμετάλλευσης στάθμευσης ουσιαστικά «νοικιάζει» τη θέση στάθμευσης από τον ιδιοκτήτη και παρέχει εγγυημένη μηνιαία πληρωμή εσόδων ως αντάλλαγμα. Δυστυχώς, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων δεν ζητούν συμβουλές από έναν ανεξάρτητο επαγγελματία ή σύμβουλο στάθμευσης για να εκτιμήσουν πόσα περισσότερα έσοδα μπορούν να δημιουργηθούν ανά μήνα. Αντίθετα, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων αποδέχονται την αρχική προσφορά από έναν χειριστή στάθμευσης, η οποία στην αρχή φαίνεται μεγάλη, αλλά σε σύγκριση με αυτό που θα δημιουργήσει η εγκατάσταση σε 1-3 χρόνια, είναι συνήθως πολύ κάτω από την αγοραία αξία.

Λάβετε πάντα υπόψη σας ότι ο πρωταρχικός στόχος ενός χειριστή στάθμευσης στο πλαίσιο μιας σύμβασης μίσθωσης είναι να μεγιστοποιήσει τα κέρδη του πέρα από το μηνιαίο ποσό που καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Υπόδειξη: Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τις πραγματικές δυνατότητες εσόδων του χώρου στάθμευσης σας (1-5 χρόνια) προτού διαπραγματευτείτε το μηνιαίο ενοίκιο με έναν χειριστή στάθμευσης.

Το πραγματικά άσχημο: κατάργηση των υπηρεσιών

Κενό σημείο, μην περιμένετε το ίδιο επίπεδο εξυπηρέτησης πελατών ή καθαριότητας σε μια μισθωμένη εγκατάσταση στάθμευσης έναντι ενός διαχειριζόμενου χώρου. Επειδή όλα τα λειτουργικά έξοδα σε μια σύμβαση μίσθωσης εμπίπτουν στην ευθύνη του χειριστή του πάρκινγκ, οι υπηρεσίες έντασης εργασίας, όπως ο καθημερινός καθαρισμός ή η βοήθεια πελατών είναι συνήθως τα πρώτα στοιχεία που πρέπει να περικόψει ο διαχειριστής στάθμευσης, καθώς επηρεάζει άμεσα την απόδοσή του.

Δυστυχώς, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν μαθαίνουν καν ποιες υπηρεσίες έχουν κοπεί παρά μόνο αφού ο διαχειριστής στάθμευσης αναλάβει τη μίσθωση της εγκατάστασης. Έχετε παρκάρει ποτέ σε ένα πραγματικά βρώμικο ή υγρό χώρο στάθμευσης; Οι πιθανότητες είναι ότι έχει μισθωθεί από πάρκινγκ.

Συμβουλή: Να είστε προσεκτικοί σχετικά με το ποιες υπηρεσίες υπόσχεται ο πάρκινγκ σε μια σύμβαση μίσθωσης και να βεβαιώνεστε πάντα ότι οι ώρες εξυπηρέτησης για είδη όπως ο καθημερινός καθαρισμός ή η βοήθεια πελατών καθορίζονται με σαφήνεια εκ των προτέρων σε οποιαδήποτε σύμβαση στάθμευσης Μίσθωσης.

Διαχειριστικές συμφωνίες, το καλό, το κακό και το άσχημο

Το καλό: επίβλεψη και έλεγχος

Ανάλογα με την εγκατάσταση στάθμευσης, ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων αφιερώνουν πολύ χρόνο και πόρους για να διασφαλίσουν ότι η εικόνα της ιδιοκτησίας τους και η εμπειρία στάθμευσης υπερβαίνει τις προσδοκίες τόσο των ενοικιαστών όσο και των ημερήσιων παρόχων. Εξάλλου, μια εγκατάσταση στάθμευσης είναι συχνά η πρώτη και η τελευταία εντύπωση ενός επισκέπτη σε ένα ακίνητο. Σύμφωνα με μια συμφωνία διαχείρισης, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να κατευθύνει έναν χειριστή στάθμευσης σχετικά με το πού θα ξοδέψει πρόσθετους πόρους και ποιους τομείς λειτουργίας απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή. Για παράδειγμα, παρόλο που η συντριπτική πλειονότητα των εγκαταστάσεων στάθμευσης είναι πλήρως αυτοματοποιημένες, ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων εξακολουθούν να θέλουν επιπλέον προσωπικό εξυπηρέτησης πελατών στο χώρο του ξενοδοχείου για να χειριστεί παράπονα, ερωτήσεις ή να βοηθήσει στην πραγματοποίηση πληρωμών.

Το κακό: "κανένα δέρμα στο παιχνίδι"

Στο πλαίσιο μιας σύμβασης διαχείρισης, ο χειριστής στάθμευσης κάνει ακριβώς αυτό...διαχειρίζεται. Λέγεται συχνά ότι δεν έχουν “οποιοδήποτε δέρμα στο παιχνίδι”  όταν πρόκειται για τη μεγιστοποίηση των εσόδων ή τη βελτίωση των λειτουργιών στο πλαίσιο μιας συμφωνίας διαχείρισης. Η πραγματικότητα είναι ότι οι φορείς εκμετάλλευσης εισπράττουν μόνο ένα μηνιαίο τέλος διαχείρισης για να επιβλέπουν τις καθημερινές λειτουργίες του πάρκου, ενώ δαπανούν όλες τις άλλες υπηρεσίες και τέλη στον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Όταν πρόκειται για προτάσεις RFP, οι χειριστές στάθμευσης θα προβλέπουν συχνά τεράστια κέρδη εσόδων και μέτρια έξοδα στο πλαίσιο μιας συμφωνίας διαχείρισης. Δυστυχώς, επειδή δεν έχουν κανένα πραγματικό κίνητρο (π.χ. ποσοστό των ετήσιων εσόδων της εγκατάστασης) για να κεφαλαιοποιήσουν, οι προσπάθειες ενός χειριστή για τη μεγιστοποίηση των εσόδων στάθμευσης δεν έχουν πάντα προτεραιότητα στο πλαίσιο μιας συμφωνίας διαχείρισης.

Συμβουλή: Να διαπραγματεύεστε πάντα στόχους εσόδων με κίνητρα για τον χειριστή στάθμευσης στο πλαίσιο μιας συμφωνίας διαχείρισης. Εάν μπορούν να επωφεληθούν άμεσα από την επιτυχία της εγκατάστασης, ένας χειριστής στάθμευσης θα δώσει μεγαλύτερη έμφαση στη μεγιστοποίηση των εσόδων για τον ιδιοκτήτη.

Το πραγματικά άσχημο: ανανεωμένα έξοδα

Αν το σκεφτείτε πραγματικά, πώς μπορεί οποιοσδήποτε πάροχος στάθμευσης να διατηρήσει ή να αναπτύξει την επιχείρησή του χρεώνοντας μόνο $1.000- $2.000/μήνα σε τέλη διαχείρισης; Με απλά λόγια, δεν μπορούν. Σύμφωνα με μια συμφωνία διαχείρισης, ο διαχειριστής στάθμευσης χρεώνει πίσω τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για διάφορες λειτουργικές υπηρεσίες, όπως εργασία, προμήθειες, ασφάλιση, καθαριότητα κ.λπ. Η πραγματικότητα είναι ότι σχεδόν όλα αυτά τα προϊόντα και τα τέλη υπηρεσιών είναι “γεμισμένο” για τη δημιουργία πρόσθετων εσόδων για τον χειριστή στάθμευσης.

Μπορώ να θυμηθώ ότι αναθεώρησα τη συμφωνία διαχείρισης ενός πελάτη, σύμφωνα με την οποία ο υφιστάμενος φορέας στάθμευσης χρεώνει υπερβολικά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου κατά περισσότερα $4.000/μήνα για ασφάλιση εγκαταστάσεων τα τελευταία 5 χρόνια. Ο πελάτης δεν είχε ιδέα ότι οι ασφαλιστικές αμοιβές υποτίθεται ότι ήταν περίπου $400/μήνα για μια εγκατάσταση αυτού του μεγέθους.

Τελική συμβουλή: Οι χειριστές στάθμευσης χρεώνουν συχνά για ασαφή και διφορούμενα στοιχεία όπως «Διοικητικά τέλη» ή «Τέλη επεξεργασίας». Πάντα να ελέγχετε και να επιβεβαιώνετε τα έξοδα για τα οποία χρεώνει ο χειριστής στάθμευσης και να ζητάτε πάντα πολλαπλές ανεξάρτητες προσφορές ως αναφορά, ειδικά όταν πρόκειται για πλύσιμο με ρεύμα ή για καθαρισμό άλλης εγκατάστασης.

ΑΛΛΟΙ ΠΟΡΟΙ ΑΥΤΟΚΙΝΗΤΟΥ ΚΑΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ

Αναφέρομαι στο Κατηγορία Αυτοκινήτων και Στάθμευσης για λίστες ελέγχου, οδηγίες και βέλτιστες πρακτικές για την αυτοκινητοβιομηχανία και τη βιομηχανία στάθμευσης.

Σχετικά με τον Συγγραφέα:

Ρος Φράγκος είναι Πρόεδρος και Ιδρυτής του AuditPark Services Inc., μια συμβουλευτική εταιρεία στάθμευσης με έδρα το Τορόντο ON. Ειδικεύεται σε Αιτήσεις για Πρόταση, έγγραφα στάθμευσης και να βοηθά τους πελάτες του στην προμήθεια υπηρεσιών διαχείρισης στάθμευσης.

Οι κορυφαίες μάρκες λιανικής και φιλοξενίας στις Ηνωμένες Πολιτείες χρησιμοποιούν το Bindy για την εκτέλεση προγραμμάτων και προτύπων ιστότοπου.