Choisir le bon type de relation commerciale avec un opérateur de parking est encore plus important que de choisir quel opérateur doit gérer votre parking.

Pourquoi? Parce que les termes, conditions et attentes de l'accord commercial (sous la forme d'un contrat de gestion ou d'un contrat de location) sont clairement définis à l'avance entre le propriétaire et le vendeur de parking. Par exemple, la prise en charge des dépenses de fonctionnement de l'installation telles que le nettoyage, la main-d'œuvre, l'équipement de stationnement, la signalisation ou le marketing dépend du type de contrat mis en place.

Un certain nombre de facteurs jouent un rôle clé dans la détermination de la « bonne » relation commerciale avec un fournisseur de stationnement, tels que le taux de transit quotidien, l'état de l'équipement de stationnement, les droits de stationnement des locataires et le service à la clientèle. Cependant, les projections de revenus par rapport aux revenus stables restent les deux facteurs décisifs les plus importants pour les propriétaires lorsqu'ils décident entre un accord de gestion ou la location d'opérations de stationnement.

Ci-dessous, mes impressions sur "Le bon, le mauvais et le vraiment moche" pour chaque:

Contrats de location, le bon, le mauvais et le laid

Le bon: mains libres

En vertu d'un contrat de location, l'opérateur de stationnement est entièrement responsable de l'ensemble de la gestion quotidienne, des opérations et des dépenses associées au stationnement. Il n'est pas nécessaire que le propriétaire consacre autant de ressources à la supervision de l'exploitation du stationnement qu'à un accord de gestion. Au lieu de cela, le propriétaire peut s'attendre à un chèque de loyer mensuel régulier de la part de l'opérateur de stationnement.

De plus, les propriétaires peuvent également bénéficier de ce que l'on appelle une «partage des revenus» des revenus de stationnement. Une « partage des revenus » représente un pourcentage de revenus mensuels qu'un propriétaire peut s'attendre à recevoir lorsque l'opérateur de stationnement dépasse un seuil prédéterminé de revenus générés par mois.

Conseil : Négociez toujours un partage des revenus avec un opérateur de stationnement dans un contrat de location. Cela garantira que le propriétaire bénéficie du succès de l'opérateur de stationnement dans la croissance des revenus annuels de l'installation.

Le mauvais : les offres basses

Dans le cadre d'un contrat de location, l'opérateur de stationnement « loue » essentiellement l'installation de stationnement au propriétaire et fournit en retour un revenu mensuel garanti. Malheureusement, de nombreux propriétaires ne demandent pas l'avis d'un professionnel du stationnement indépendant ou d'un consultant en stationnement pour évaluer combien de revenus supplémentaires peuvent être générés par mois. Au lieu de cela, de nombreux propriétaires acceptent l'offre initiale d'un opérateur de stationnement, ce qui semble être une bonne affaire au début, mais par rapport à ce que l'installation générera dans 1 à 3 ans, elle est généralement bien inférieure à la valeur marchande.

Gardez toujours à l'esprit que l'objectif principal d'un opérateur de stationnement dans le cadre d'un contrat de location est de maximiser ses profits au-delà du montant mensuel payé au propriétaire.

Pointe: Assurez-vous de connaître le véritable potentiel de revenus de votre parking (1 à 5 ans) avant de négocier le loyer mensuel avec un opérateur de parking.

Le vraiment moche : suppression des services

À bout portant, ne vous attendez pas au même niveau de service client ou de propreté dans un parking loué par rapport à un parking géré. Étant donné que toutes les dépenses d'exploitation d'un contrat de location relèvent de la responsabilité de l'opérateur de stationnement, les services à forte intensité de main-d'œuvre tels que le nettoyage quotidien ou l'assistance à la clientèle sont généralement les premiers éléments à être coupés par l'opérateur de stationnement car ils ont un impact direct sur leur résultat net.

Malheureusement, la plupart des propriétaires ne savent même pas quels services ont été coupés avant que l'opérateur de stationnement n'assume le bail de l'installation. Vous êtes-vous déjà garé dans un parking vraiment sale ou humide ? Il y a de fortes chances qu'il soit loué par un opérateur de stationnement.

Conseil : méfiez-vous des services promis par l'opérateur de stationnement dans un contrat de location et assurez-vous toujours que les heures de service pour des éléments tels que le nettoyage quotidien ou l'assistance client sont clairement définies à l'avance dans tout contrat de location.

Accords de gestion, le bon, le mauvais et le laid

Le bien : surveillance et contrôle

Selon l'installation de stationnement, certains propriétaires consacrent beaucoup de temps et de ressources pour s'assurer que l'image de leur propriété et leur expérience de stationnement dépassent les attentes des locataires et des utilisateurs quotidiens. Après tout, un parking est souvent la première et la dernière impression d'un visiteur d'une propriété. En vertu d'un accord de gestion, le propriétaire peut indiquer à un opérateur de stationnement où dépenser des ressources supplémentaires et quels domaines d'exploitation nécessitent une attention particulière. Par exemple, même si la grande majorité des parkings sont entièrement automatisés, certains propriétaires souhaitent toujours que du personnel de service client supplémentaire soit présent sur place pour traiter les plaintes, les questions ou aider à effectuer les paiements.

Le mauvais: "pas de peau dans le jeu"

Dans le cadre d'un contrat de gestion, l'opérateur de stationnement ne fait que cela… gérer. On dit souvent qu'ils n'ont pas "n'importe quelle peau dans le jeu"  lorsqu'il s'agit de maximiser les revenus ou d'améliorer les opérations dans le cadre d'un accord de gestion. La réalité est que les opérateurs ne perçoivent que des frais de gestion mensuels pour superviser les opérations quotidiennes du parking, tout en facturant tous les autres services et frais au propriétaire.

En ce qui concerne les propositions d'appels d'offres, les opérateurs de stationnement prévoient souvent d'énormes gains de revenus et des dépenses modérées dans le cadre d'un accord de gestion. Malheureusement, parce qu'ils n'ont aucune incitation réelle (par exemple, pourcentage des revenus annuels des installations) à capitaliser, les efforts d'un opérateur pour maximiser les revenus du stationnement ne sont pas toujours prioritaires dans un accord de gestion.

Conseil : Négociez toujours les objectifs de revenus avec des incitations pour l'opérateur de stationnement dans le cadre d'un accord de gestion. S'il peut bénéficier directement du succès de l'installation, un exploitant de stationnement mettra davantage l'accent sur la maximisation des revenus pour le propriétaire.

Le vraiment moche : les dépenses rembourrées

Si vous y réfléchissez vraiment, comment un opérateur de stationnement peut-il maintenir ou développer son activité en ne facturant que $1 000 à $2 000/mois en frais de gestion ? Autrement dit, ils ne peuvent pas. Dans le cadre d'un accord de gestion, l'opérateur de stationnement facture au propriétaire les divers services opérationnels tels que la main-d'œuvre, les fournitures, l'assurance, le nettoyage, etc. La réalité est que presque tous ces produits et frais de service sont "rembourré" pour générer des revenus supplémentaires pour l'opérateur de stationnement.

Je me souviens d'avoir examiné le contrat de gestion d'un client selon lequel l'opérateur de stationnement en place surfacturait le propriétaire de plus de $4 000/mois pour l'assurance des installations au cours des 5 dernières années. Le client n'avait aucune idée que les frais d'assurance devaient être d'environ $400/mois pour un établissement de cette taille.

Dernier conseil : les opérateurs de stationnement facturent souvent des éléments vagues et ambigus tels que les « frais administratifs » ou les « frais de traitement ». Vérifiez toujours et confirmez les dépenses facturées par l'opérateur de stationnement et demandez toujours plusieurs devis indépendants à titre de référence, en particulier lorsqu'il s'agit de lavage à pression ou de nettoyage d'une autre installation.

AUTRES RESSOURCES AUTOMOBILES ET STATIONNEMENT

Se référer au Catégorie Automobile et Stationnement pour des listes de contrôle, des conseils pratiques et des meilleures pratiques pour les industries de l'automobile et du stationnement.

A propos de l'auteur:

Ross Frangos est le président et fondateur de AuditPark Services Inc., une société de conseil en stationnement basée à Toronto ON. Il se spécialise dans les demandes de propositions, les documents de stationnement et l'assistance à ses clients dans l'acquisition de services de gestion de stationnement.