Việc chọn loại quan hệ kinh doanh phù hợp với nhà điều hành bãi đậu xe thậm chí còn quan trọng hơn việc chọn nhà điều hành nào nên điều hành bãi đậu xe của bạn.

Tại sao? Bởi vì các điều khoản, điều kiện và kỳ vọng của thỏa thuận kinh doanh (dưới dạng hợp đồng quản lý hoặc hợp đồng cho thuê) đã được quy định rõ ràng trước giữa chủ sở hữu bất động sản và người bán bãi đậu xe. Ví dụ, giả định về các chi phí hoạt động cho cơ sở như dọn dẹp, nhân công, thiết bị đậu xe, biển báo hoặc tiếp thị, tất cả phụ thuộc vào loại hợp đồng được đưa ra.

Một số yếu tố đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mối quan hệ kinh doanh “đúng đắn” với nhà cung cấp bãi đậu xe như tỷ lệ tạm thời hàng ngày, trạng thái của thiết bị đậu xe, quyền được đậu xe của người thuê và dịch vụ khách hàng. Tuy nhiên, dự báo doanh thu so với thu nhập ổn định vẫn là hai yếu tố quyết định quan trọng nhất đối với chủ sở hữu bất động sản khi quyết định giữa hợp đồng quản lý hoặc cho thuê hoạt động bãi đậu xe.

Dưới đây, những hiểu biết của tôi về “Điều tốt, điều xấu và điều thực sự xấu xí” cho mỗi:

Thỏa thuận cho thuê, điều tốt, điều xấu và điều xấu

Tốt: rảnh tay

Theo hợp đồng cho thuê, người điều hành bãi đậu xe hoàn toàn chịu trách nhiệm về tất cả các hoạt động quản lý, hoạt động hàng ngày và các chi phí liên quan đến bãi đậu xe. Chủ sở hữu bất động sản không cần phải dành nhiều nguồn lực để giám sát hoạt động của bãi đậu xe so với một thỏa thuận quản lý. Thay vào đó, chủ sở hữu bất động sản có thể mong đợi một cuộc kiểm tra tiền thuê hàng tháng ổn định từ nhà điều hành bãi đậu xe.

Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản cũng có thể hưởng lợi từ phần được gọi là “Chia sẻ doanh thu” của doanh thu bãi đậu xe. "Chia sẻ doanh thu" thể hiện tỷ lệ phần trăm doanh thu hàng tháng mà chủ sở hữu bất động sản có thể nhận được khi người điều hành bãi đậu xe vượt qua ngưỡng doanh thu được tạo ra mỗi tháng được xác định trước.

Mẹo: Luôn thương lượng Chia sẻ Doanh thu với người điều hành bãi đậu xe trong hợp đồng Cho thuê. Điều này sẽ đảm bảo rằng chủ sở hữu bất động sản được hưởng lợi từ thành công của nhà điều hành bãi đậu xe trong việc tăng doanh thu hàng năm của cơ sở.

Điều tồi tệ: đề nghị thấp

Theo hợp đồng cho thuê, người điều hành bãi đậu xe về cơ bản là "thuê" bãi đậu xe từ chủ sở hữu và cung cấp khoản thanh toán doanh thu hàng tháng được đảm bảo. Thật không may, nhiều chủ sở hữu bất động sản không tìm kiếm lời khuyên từ một chuyên gia đỗ xe độc lập hoặc nhà tư vấn đỗ xe để đánh giá xem có thể tạo ra thêm bao nhiêu doanh thu mỗi tháng. Thay vào đó, nhiều chủ sở hữu bất động sản chấp nhận lời đề nghị ban đầu từ một nhà điều hành bãi đậu xe, thoạt đầu có vẻ như là một khoản tiền lớn, nhưng so với những gì cơ sở sẽ tạo ra trong 1-3 năm, nó thường thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường.

Luôn ghi nhớ rằng mục tiêu chính của người điều hành bãi đậu xe theo hợp đồng cho thuê là tối đa hóa lợi nhuận của họ cao hơn và nhiều hơn số tiền hàng tháng phải trả cho chủ sở hữu bất động sản.

Mẹo: Hãy chắc chắn rằng bạn biết tiềm năng doanh thu thực sự của bãi đậu xe của bạn (1-5 năm) trước khi thương lượng giá thuê hàng tháng với nhà điều hành bãi đậu xe.

Điều thực sự xấu xí: loại bỏ các dịch vụ

Hãy để trống, đừng mong đợi mức độ dịch vụ khách hàng hoặc mức độ sạch sẽ như nhau trong bãi đậu xe cho thuê so với một bãi đậu xe được quản lý. Bởi vì tất cả các chi phí hoạt động trong hợp đồng thuê đều thuộc trách nhiệm của người điều hành bãi đậu xe, các dịch vụ sử dụng nhiều lao động như dọn dẹp hàng ngày hoặc hỗ trợ khách hàng thường là những khoản đầu tiên được người điều hành bãi đậu cắt giảm vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của họ.

Thật không may, hầu hết các chủ sở hữu bất động sản thậm chí không tìm ra những dịch vụ đã bị cắt cho đến khi người điều hành bãi đậu xe chấp nhận cho thuê cơ sở. Bạn đã bao giờ đậu xe ở một bãi đậu xe thực sự bẩn thỉu hoặc ẩm thấp chưa? Rất có thể, nó đang được cho thuê bởi một nhà điều hành bãi đậu xe.

Lời khuyên: Hãy thận trọng với những dịch vụ mà nhà điều hành bãi đậu xe hứa hẹn trong hợp đồng cho thuê và luôn đảm bảo rằng thời gian phục vụ cho các hạng mục như dọn dẹp hàng ngày hoặc hỗ trợ khách hàng được quy định rõ ràng trước trong bất kỳ hợp đồng thuê chỗ đậu xe nào.

Thỏa thuận quản lý, điều tốt, điều xấu và điều xấu

Cái tốt: giám sát và kiểm soát

Tùy thuộc vào bãi đậu xe, một số chủ sở hữu bất động sản dành nhiều thời gian và nguồn lực để đảm bảo rằng hình ảnh của tài sản và trải nghiệm đậu xe của họ vượt quá mong đợi của cả người thuê và người đậu xe hàng ngày. Rốt cuộc, bãi đậu xe thường là ấn tượng đầu tiên và cuối cùng của khách đến thăm nơi ở. Theo một thỏa thuận quản lý, chủ sở hữu bất động sản có thể chỉ đạo người điều hành bãi đậu xe về việc chi tiêu nguồn lực bổ sung ở đâu và những lĩnh vực hoạt động nào cần được chú ý đặc biệt. Ví dụ: mặc dù phần lớn các bãi đỗ xe hoàn toàn tự động, một số chủ sở hữu bất động sản vẫn muốn có thêm nhân viên dịch vụ khách hàng tại chỗ để giải quyết các khiếu nại, thắc mắc của người đỗ xe hoặc hỗ trợ thanh toán.

Điều tồi tệ: "không có da trong trò chơi"

Theo hợp đồng quản lý, người điều hành bãi đậu xe chỉ làm việc đó… quản lý. Người ta thường nói rằng họ không có "Bất kỳ làn da nào trong trò chơi"  khi nói đến việc tối đa hóa doanh thu hoặc cải thiện hoạt động trong một thỏa thuận quản lý. Thực tế là các nhà điều hành chỉ thu một khoản phí quản lý hàng tháng để giám sát hoạt động hàng ngày của bãi đậu xe, trong khi chi trả tất cả các dịch vụ và phí khác cho chủ sở hữu bất động sản.

Khi đề cập đến các đề xuất RFP, các nhà điều hành bãi đậu xe thường sẽ dự báo mức tăng doanh thu khổng lồ và chi phí vừa phải theo một thỏa thuận quản lý. Thật không may, bởi vì họ không có bất kỳ động lực thực sự nào (ví dụ như tỷ lệ phần trăm doanh thu cơ sở hàng năm) để tận dụng, nỗ lực của nhà điều hành trong việc tối đa hóa doanh thu từ bãi đậu xe không phải lúc nào cũng được ưu tiên trong một thỏa thuận quản lý.

Mẹo: Luôn thương lượng mục tiêu doanh thu với các ưu đãi cho người điều hành bãi đậu xe trong một thỏa thuận quản lý. Nếu họ có thể trực tiếp hưởng lợi từ thành công của cơ sở, người điều hành bãi đậu xe sẽ chú trọng hơn vào việc tối đa hóa doanh thu cho chủ sở hữu.

Điều thực sự xấu xí: chi phí độn

Nếu bạn thực sự nghĩ về nó, làm thế nào mà bất kỳ nhà điều hành bãi đậu xe nào có thể duy trì hoặc phát triển kinh doanh của mình bằng cách chỉ thu phí quản lý $1.000-$2.000 / tháng? Nói một cách đơn giản, họ không thể. Theo một thỏa thuận quản lý, người điều hành bãi đậu xe sẽ tính phí lại cho chủ sở hữu tài sản đối với các dịch vụ vận hành khác nhau như nhân công, vật tư, bảo hiểm, dọn dẹp, v.v. Thực tế là hầu hết tất cả các sản phẩm và phí dịch vụ này đều "Độn" để tạo thêm doanh thu cho người điều hành bãi đậu xe.

Tôi có thể nhớ đã xem lại thỏa thuận quản lý của khách hàng, theo đó người điều hành bãi đậu xe đương nhiệm đã tính phí chủ sở hữu tài sản hơn $4.000 / tháng cho bảo hiểm cơ sở vật chất trong 5 năm qua. Khách hàng không biết rằng phí bảo hiểm được cho là khoảng $400 / tháng cho một cơ sở có quy mô như vậy.

Mẹo cuối cùng: Các nhà điều hành bãi đậu xe thường tính phí các khoản không rõ ràng và mơ hồ như “Phí hành chính” hoặc “Phí xử lý”. Luôn kiểm tra kỹ và xác nhận những chi phí mà người điều hành bãi đậu xe đang tính và luôn yêu cầu nhiều báo giá độc lập để tham khảo, đặc biệt khi liên quan đến dịch vụ rửa điện hoặc vệ sinh cơ sở khác.

CÁC NGUỒN LỰC Ô TÔ VÀ XE ĐẠP KHÁC

Tham khảo đến Danh mục Ô tô và Bãi đậu xe để biết danh sách kiểm tra, hướng dẫn và các phương pháp hay nhất cho ngành công nghiệp ô tô và bãi đậu xe.

Thông tin về các Tác giả:

Ross Frangos là Chủ tịch và Người sáng lập của AuditPark Services Inc., một công ty tư vấn đậu xe có trụ sở tại Toronto ON. Ông chuyên về Yêu cầu Đề xuất, tài liệu đậu xe và hỗ trợ khách hàng của mình trong việc mua sắm các dịch vụ quản lý bãi đậu xe.

Các thương hiệu bán lẻ và khách sạn hàng đầu ở Hoa Kỳ sử dụng Bindy để thực hiện các chương trình và tiêu chuẩn của trang web.