Die Wahl der richtigen Art der Geschäftsbeziehung mit einem Parkraumbetreiber ist sogar noch wichtiger als die Entscheidung, welcher Betreiber Ihre Parkanlage betreiben soll.

Wieso den? Weil die Bedingungen und Erwartungen der Geschäftsvereinbarung (in Form eines Verwaltungsvertrags oder Pachtvertrags) im Voraus klar zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Parkplatzverkäufer festgelegt werden. Beispielsweise hängt die Übernahme von Betriebskosten für die Einrichtung wie Reinigung, Personal, Parkausstattung, Beschilderung oder Marketing davon ab, welche Art von Vertrag abgeschlossen wird.

Bei der Bestimmung der „richtigen“ Geschäftsbeziehung mit einem Parkplatzanbieter spielen eine Reihe von Faktoren eine Schlüsselrolle, wie z. Umsatzprognosen im Vergleich zu stabilen Ertragsrenditen bleiben jedoch die beiden wichtigsten Entscheidungsfaktoren für Immobilieneigentümer bei der Entscheidung zwischen einem Management-Deal oder der Anmietung von Parkflächen.

Nachfolgend meine Erkenntnisse zu „Das Gute, das Schlechte und das wirklich Hässliche“ für jeden:

Mietverträge, das Gute, das Schlechte und das Hässliche

Der gute: Hände frei

Im Rahmen eines Mietvertrags ist der Parkplatzbetreiber vollständig für die gesamte tägliche Verwaltung, den Betrieb und die mit der Parkeinrichtung verbundenen Kosten verantwortlich. Der Immobilieneigentümer muss nicht annähernd so viele Ressourcen für die Überwachung des Parkbetriebs aufwenden wie bei einem Management-Deal. Stattdessen kann der Grundstückseigentümer vom Parkplatzbetreiber mit einer stetigen monatlichen Mietzinsabrechnung rechnen.

Darüber hinaus können Immobilienbesitzer auch von einem sogenannten „Revenue Share“ der Parkeinnahmen profitieren. Ein „Umsatzanteil“ repräsentiert a Prozentsatz der monatlichen Einnahmen, die ein Grundstückseigentümer erwarten kann, wenn der Parkplatzbetreiber eine vorher festgelegte Schwelle der pro Monat generierten Einnahmen überschreitet.

Tipp: Verhandeln Sie in einem Mietvertrag immer eine Umsatzbeteiligung mit einem Parkplatzbetreiber. Dadurch wird sichergestellt, dass der Grundstückseigentümer vom Erfolg des Parkplatzbetreibers bei der Steigerung der jährlichen Einnahmen der Einrichtung profitiert.

Das Schlechte: Niedrige Angebote

Bei einem Mietvertrag „mietet“ der Parkraumbetreiber im Wesentlichen die Parkanlage vom Eigentümer und leistet im Gegenzug eine garantierte monatliche Einnahmezahlung. Leider lassen sich viele Immobilienbesitzer nicht von einem unabhängigen Parkexperten oder Parkberater beraten, um zu beurteilen, wie viel mehr Einnahmen pro Monat generiert werden können. Stattdessen nehmen viele Grundstückseigentümer das anfängliche Angebot eines Parkplatzbetreibers an, das auf den ersten Blick sehr viel erscheint, aber im Vergleich zu dem, was die Anlage in 1-3 Jahren erwirtschaften wird, in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt.

Denken Sie immer daran, dass das Hauptziel eines Parkplatzbetreibers im Rahmen eines Mietvertrags darin besteht, seine Gewinne über den monatlichen Betrag hinaus zu maximieren, der an den Eigentümer gezahlt wird.

Tipp: Stellen Sie sicher, dass Sie das wahre Umsatzpotenzial Ihres Parkhauses (1-5 Jahre) kennen, bevor Sie die monatliche Miete mit einem Parkplatzbetreiber aushandeln.

Das wirklich Unschöne: Wegfall von Diensten

Erwarten Sie in einem gemieteten Parkhaus nicht das gleiche Maß an Kundenservice oder Sauberkeit wie auf einem bewirtschafteten Parkplatz. Da alle Betriebskosten in einem Mietvertrag in die Verantwortung des Parkraumbetreibers fallen, sind arbeitsintensive Dienstleistungen wie tägliche Reinigung oder Kundenbetreuung normalerweise die ersten Posten, die vom Parkraumbetreiber gekürzt werden, da sie sich direkt auf sein Endergebnis auswirken.

Leider erfahren die meisten Grundstückseigentümer nicht einmal, welche Leistungen gekürzt wurden, bis der Parkplatzbetreiber die Pacht der Anlage übernommen hat. Haben Sie schon einmal in einem wirklich schmutzigen oder feuchten Parkhaus geparkt? Die Chancen stehen gut, dass es von einem Parkplatzbetreiber gemietet wird.

Tipp: Seien Sie vorsichtig, welche Leistungen der Parkplatzbetreiber in einem Mietvertrag verspricht, und stellen Sie immer sicher, dass die Servicezeiten für Dinge wie tägliche Reinigung oder Kundenbetreuung im Voraus in jedem Mietvertrag des Parkplatzes klar festgelegt sind.

Managementverträge, das Gute, das Schlechte und das Hässliche

Das Gute: Aufsicht und Kontrolle

Abhängig von der Parkeinrichtung wenden einige Immobilieneigentümer viel Zeit und Ressourcen auf, um sicherzustellen, dass das Image ihrer Immobilie und das Parkerlebnis sowohl die Erwartungen der Mieter als auch der täglichen Parker übertreffen. Schließlich ist eine Parkanlage oft der erste und letzte Eindruck eines Besuchers einer Immobilie. Im Rahmen einer Verwaltungsvereinbarung kann der Grundstückseigentümer einen Parkplatzbetreiber anweisen, wo er zusätzliche Ressourcen ausgeben soll und welche Betriebsbereiche besondere Aufmerksamkeit erfordern. Obwohl beispielsweise die überwiegende Mehrheit der Parkeinrichtungen vollautomatisiert ist, wünschen sich einige Eigentümer dennoch zusätzliches Kundendienstpersonal vor Ort, um Parkerbeschwerden, Fragen zu bearbeiten oder bei der Zahlung zu helfen.

Das Schlechte: „Kein Skin im Spiel“

Im Rahmen eines Verwaltungsvertrags erledigt der Parkraumbetreiber genau das … verwalten. Es wird oft gesagt, dass sie es nicht haben „Jeder Skin im Spiel“  wenn es darum geht, den Umsatz zu maximieren oder den Betrieb innerhalb eines Managementvertrags zu verbessern. Die Realität ist, dass die Betreiber nur eine monatliche Verwaltungsgebühr erheben, um den täglichen Betrieb des Parkhauses zu überwachen, während alle anderen Dienstleistungen und Gebühren an den Eigentümer zurückgezahlt werden.

Wenn es um RFP-Angebote geht, prognostizieren Parkraumbetreiber im Rahmen einer Verwaltungsvereinbarung oft enorme Umsatzsteigerungen und moderate Ausgaben. Leider haben die Bemühungen eines Betreibers zur Maximierung der Parkeinnahmen nicht immer Vorrang innerhalb einer Verwaltungsvereinbarung, da sie keinen wirklichen Anreiz (z. B. Prozentsatz der jährlichen Anlageneinnahmen) haben, daraus Kapital zu schlagen.

Tipp: Verhandeln Sie im Rahmen eines Bewirtschaftungsvertrages immer Umsatzziele mit Incentives für den Parkraumbetreiber. Wenn sie direkt vom Erfolg der Einrichtung profitieren können, wird ein Parkplatzbetreiber mehr Wert auf die Maximierung der Einnahmen für den Eigentümer legen.

Das wirklich Hässliche: gepolsterte Spesen

Wenn Sie wirklich darüber nachdenken, wie kann ein Parkplatzbetreiber sein Geschäft aufrechterhalten oder ausbauen, indem er nur $1,000-$2,000/Monat an Verwaltungsgebühren erhebt? Einfach gesagt, sie können es nicht. Im Rahmen eines Verwaltungsvertrags stellt der Parkplatzbetreiber dem Grundstückseigentümer verschiedene operative Dienstleistungen wie Arbeit, Material, Versicherung, Reinigung usw. in Rechnung. Die Realität ist so fast alle diese Produkte und Servicegebühren sind "gepolstert" um zusätzliche Einnahmen für den Parkplatzbetreiber zu generieren.

Ich kann mich erinnern, dass ich den Verwaltungsvertrag eines Kunden überprüft habe, bei dem der etablierte Parkplatzbetreiber dem Immobilieneigentümer in den letzten 5 Jahren mehr als $4.000/Monat für die Gebäudeversicherung in Rechnung gestellt hat. Der Kunde hatte keine Ahnung, dass die Versicherungsgebühren für eine Einrichtung dieser Größe etwa $400/Monat betragen sollten.

Letzter Tipp: Parkraumbetreiber berechnen oft vage und mehrdeutige Posten wie „Verwaltungsgebühren“ oder „Bearbeitungsgebühren“. Überprüfen und bestätigen Sie immer, welche Kosten der Parkplatzbetreiber berechnet, und fordern Sie immer mehrere unabhängige Angebote als Referenz an, insbesondere wenn es um Power Washing oder eine andere Gebäudereinigung geht.

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Über den Autor:

Ross Frangos ist Präsident und Gründer von AuditPark Services Inc., ein Parkberatungsunternehmen mit Sitz in Toronto ON. Er ist spezialisiert auf Ausschreibungen, Parkdokumente und die Unterstützung seiner Kunden bei der Beschaffung von Parkraumverwaltungsdiensten.