Parkovací smlouvy: Hodné, špatné a opravdu ošklivé

Výběr správného typu obchodního vztahu s provozovatelem parkoviště je ještě důležitější než výběr provozovatele, který by měl provozovat vaše parkoviště.

Proč? Protože podmínky a očekávání obchodního ujednání (ve formě smlouvy o správě nebo nájemní smlouvy) jsou mezi vlastníkem nemovitosti a prodejcem parkoviště předem jasně stanoveny. Například převzetí provozních nákladů na zařízení, jako je úklid, práce, parkovací zařízení, značení nebo marketing, vše závisí na tom, jaký typ smlouvy je uzavřen.

Při určování „správného“ obchodního vztahu s prodejcem parkování hraje klíčovou roli řada faktorů, jako je denní přechodný poměr, stav parkovacího zařízení, oprávnění nájemců k parkování a zákaznický servis. Projekce tržeb versus stabilní výnosy však zůstávají dvěma nejvýznamnějšími rozhodujícími faktory pro vlastníky nemovitostí při rozhodování mezi manažerskou dohodou nebo pronájmem parkovacích operací.

Níže, mé postřehy o „Dobrý, zlý a opravdu ošklivý“ pro každého:

Nájemní smlouvy, dobré, špatné a ošklivé

Dobrý: bez rukou

Až budete hotovi, zde je obsah, který ostatní čtenáři považují za užitečný:

Na základě nájemní smlouvy je provozovatel parkoviště zcela odpovědný za veškerou každodenní správu, provoz a výdaje spojené s parkovištěm. Není potřeba, aby vlastník nemovitosti věnoval téměř tolik zdrojů na dohled nad provozem parkování než na dohodu se správou. Místo toho může majitel nemovitosti očekávat stálou měsíční kontrolu nájemného od provozovatele parkoviště.

Majitelé nemovitostí mohou navíc těžit z toho, co je známé jako „podíl na výnosech“ z příjmů z parkování. „Podíl na výnosech“ představuje a procento měsíčního výnosu, který může vlastník nemovitosti očekávat, když provozovatel parkoviště překročí předem stanovený limit tržeb generovaných za měsíc.

Tip: Podíl na výnosech vždy vyjednávejte s provozovatelem parkoviště v nájemní smlouvě. To zajistí, že vlastník nemovitosti bude těžit z úspěchu provozovatele parkoviště při zvyšování ročních příjmů zařízení.

Špatné: nízké nabídky

Na základě nájemní smlouvy si provozovatel parkoviště v podstatě „pronajímá“ parkoviště od vlastníka a na oplátku poskytuje garantovanou měsíční platbu výnosu. Mnoho majitelů nemovitostí si bohužel nenechává poradit od nezávislého odborníka na parkování nebo parkovacího poradce, aby posoudili, o kolik více příjmů lze měsíčně vygenerovat. Místo toho mnoho majitelů nemovitostí přijme počáteční nabídku od provozovatele parkoviště, což se na první pohled zdá jako hodně, ale ve srovnání s tím, co zařízení vygeneruje za 1-3 roky, je to obvykle hluboko pod tržní hodnotou.

Vždy mějte na paměti, že primárním cílem provozovatele parkoviště v rámci nájemní smlouvy je maximalizovat svůj zisk nad rámec měsíční částky vyplácené majiteli nemovitosti.

Spropitné: Ujistěte se, že znáte skutečný výnosový potenciál vašeho parkovacího zařízení (1-5 let), než budete s provozovatelem parkoviště vyjednávat o měsíčním nájemném.

Opravdu ošklivé: odstranění služeb

Bod prázdný, neočekávejte stejnou úroveň zákaznických služeb nebo čistoty v pronajatém parkovišti jako na spravovaném pozemku. Vzhledem k tomu, že veškeré provozní náklady v nájemní smlouvě spadají do odpovědnosti provozovatele parkoviště, jsou služby náročné na práci, jako je každodenní úklid nebo zákaznická asistence, obvykle prvními položkami, které provozovatel parkoviště sníží, protože to má přímý dopad na jeho konečný výsledek.

Bohužel většina majitelů nemovitostí ani nezjistí, jaké služby byly omezeny, až poté, co provozovatel parkoviště převezme pronájem objektu. Zaparkovali jste někdy na opravdu špinavém nebo vlhkém parkovišti? Je pravděpodobné, že ho pronajímá provozovatel parkoviště.

Tip: Dejte si pozor na to, jaké služby slibuje provozovatel parkoviště v nájemní smlouvě, a vždy zajistěte, aby provozní doba pro takové položky, jako je denní úklid nebo zákaznická asistence, byla v každé smlouvě o pronájmu předem jasně stanovena.

Mnoha ztrátám se dá předejít! Omezte chyby a udělejte ze stránek odpovědnost.

Manažerské dohody, dobré, špatné a ošklivé

To dobré: dohled a kontrola

V závislosti na parkovacím zařízení věnují někteří majitelé nemovitostí mnoho času a zdrojů, aby zajistili, že obraz jejich nemovitosti a zkušenosti s parkováním předčí očekávání nájemců i každodenních parkujících. Parkovací zařízení je totiž často prvním a posledním dojmem návštěvníka nemovitosti. Na základě smlouvy o správě může vlastník nemovitosti nasměrovat provozovatele parkoviště, kam utratit dodatečné zdroje a jaké oblasti provozu vyžadují zvláštní pozornost. Například, i když je velká většina parkovacích zařízení plně automatizovaná, někteří majitelé nemovitostí stále chtějí další pracovníky zákaznického servisu na místě, aby vyřizovali stížnosti, dotazy nebo pomáhali při platbách.

Špatné: „ve hře není žádný skin“

Podle smlouvy o správě dělá provozovatel parkoviště právě to...spravuje. Často se říká, že nemají „jakýkoli skin ve hře“  pokud jde o maximalizaci výnosů nebo zlepšení operací v rámci manažerské smlouvy. Realita je taková, že provozovatelé vybírají pouze měsíční poplatek za správu, aby dohlíželi na každodenní provoz parkády, zatímco všechny ostatní služby a poplatky utrácejí zpět majiteli nemovitosti.

Pokud jde o návrhy RFP, provozovatelé parkovišť často předpovídají obrovské zisky z příjmů a mírné výdaje na základě dohody o správě. Bohužel, protože provozovatelé nemají žádnou skutečnou motivaci (např. procento ročních výnosů ze zařízení), aby toho využili, úsilí provozovatelů o maximalizaci výnosů z parkování nemá vždy prioritu v rámci smlouvy o správě.

Tip: Vždy vyjednávejte cíle příjmů s pobídkami pro provozovatele parkoviště v rámci smlouvy o správě. Pokud mohou přímo těžit z úspěchu zařízení, bude provozovatel parkoviště klást větší důraz na maximalizaci výnosů pro majitele.

Opravdu ošklivé: polstrované výdaje

Když se nad tím opravdu zamyslíte, jak může kterýkoli provozovatel parkoviště udržovat nebo rozvíjet své podnikání tím, že si účtuje poplatky za správu pouze $1 000 – $2 000 měsíčně? Jednoduše řečeno, nemohou. Na základě smlouvy o správě účtuje provozovatel parkoviště zpět majiteli nemovitosti různé provozní služby, jako je práce, zásobování, pojištění, úklid atd. Skutečnost je taková, že téměř všechny tyto produkty a poplatky za služby jsou "polstrovaný" generovat dodatečné příjmy pro provozovatele parkoviště.

Vzpomínám si, jak jsem přezkoumal smlouvu o správě klienta, podle níž úřadující provozovatel parkoviště předražoval vlastníka nemovitosti o více $4000 měsíčně za pojištění objektu za posledních 5 let. Klient netušil, že poplatky za pojištění se mají pohybovat kolem $400/měsíc za zařízení takové velikosti.

Tip na závěr: Provozovatelé parkovišť si často účtují vágní a nejednoznačné položky, jako jsou „administrativní poplatky“ nebo „poplatky za zpracování“. Vždy si dvakrát zkontrolujte a potvrďte, jaké náklady si provozovatel parkoviště účtuje, a vždy požádejte o více nezávislých cenových nabídek jako referenci, zejména pokud jde o mytí nebo jiné čištění zařízení.

OSTATNÍ AUTOMOBILOVÉ A PARKOVACÍ ZDROJE

Odkazovat na Kategorie Automotive and Parking pro kontrolní seznamy, návody a osvědčené postupy pro automobilový a parkovací průmysl.

Ross_Frangos_headshotO autorovi:

Ross Frangos je prezidentem a zakladatelem AuditPark Services Inc., parkovací poradenská firma se sídlem v Torontu ON. Specializuje se na žádosti o návrh, parkovací doklady a asistenci svým klientům při zajišťování služeb správy parkování.

Leave a Reply