Memilih jenis hubungan bisnis yang tepat dengan operator parkir bahkan lebih penting daripada memilih operator mana yang harus menjalankan fasilitas parkir Anda.
Mengapa? Karena syarat, ketentuan, dan harapan dari pengaturan bisnis (dalam bentuk kontrak manajemen atau perjanjian sewa) diatur secara jelas terlebih dahulu antara pemilik properti dan penjual parkir. Misalnya, asumsi biaya operasional untuk fasilitas seperti pembersihan, tenaga kerja, peralatan parkir, papan nama, atau pemasaran, semuanya bergantung pada jenis kontrak yang diterapkan.
Sejumlah faktor memainkan peran kunci dalam menentukan hubungan bisnis yang "tepat" dengan vendor parkir seperti rasio transien harian, keadaan peralatan parkir, hak parkir penyewa, dan layanan pelanggan. Namun, proyeksi pendapatan versus pengembalian pendapatan yang stabil tetap menjadi dua faktor penentu paling signifikan bagi pemilik properti saat memutuskan antara kesepakatan manajemen atau sewa operasi parkir.
Di bawah ini, wawasan saya tentang “Yang Baik, Yang Buruk, dan Yang Sangat Jelek” untuk setiap:
Perjanjian Sewa, yang baik, yang buruk dan yang jelek
Yang baik: bebas genggam
Berdasarkan perjanjian sewa, operator parkir bertanggung jawab penuh atas semua manajemen harian, operasi, dan biaya yang terkait dengan fasilitas parkir. Pemilik properti tidak perlu mendedikasikan hampir sebanyak mungkin sumber daya untuk mengawasi operasi parkir dibandingkan dengan kesepakatan manajemen. Sebagai gantinya, pemilik properti dapat mengharapkan cek sewa bulanan yang stabil dari operator parkir.
Selain itu, pemilik properti juga dapat memperoleh manfaat dari apa yang dikenal sebagai “Bagi Hasil” dari pendapatan parkir. “Bagi Hasil” mewakili a persentase pendapatan bulanan yang diharapkan dapat diterima oleh pemilik properti ketika operator parkir melampaui ambang batas pendapatan yang dihasilkan per bulan yang telah ditentukan.
Tip: Selalu negosiasikan Bagi Hasil dengan operator parkir dalam perjanjian Sewa. Ini akan memastikan bahwa pemilik properti mendapat manfaat dari keberhasilan operator parkir dalam meningkatkan pendapatan tahunan fasilitas tersebut.
Yang buruk: penawaran rendah
Berdasarkan perjanjian sewa, operator parkir pada dasarnya "menyewa" fasilitas parkir dari pemilik dan memberikan pembayaran pendapatan bulanan yang dijamin sebagai imbalannya. Sayangnya, banyak pemilik properti tidak meminta saran dari profesional parkir independen atau konsultan parkir untuk menilai berapa banyak lagi pendapatan yang dapat dihasilkan per bulan. Sebaliknya, banyak pemilik properti menerima tawaran awal dari operator parkir yang pada awalnya tampak seperti tawaran yang bagus, tetapi dibandingkan dengan apa yang akan dihasilkan fasilitas tersebut dalam 1-3 tahun, biasanya jauh di bawah nilai pasar.
Selalu diingat, tujuan utama operator parkir di bawah perjanjian sewa adalah untuk memaksimalkan keuntungan mereka melebihi dan di atas jumlah bulanan yang dibayarkan kepada pemilik properti.
Tip: Pastikan Anda mengetahui potensi pendapatan sebenarnya dari fasilitas parkir Anda (1-5 tahun) sebelum menegosiasikan sewa bulanan dengan operator parkir.
Yang benar-benar jelek: penghapusan layanan
Intinya, jangan berharap tingkat layanan pelanggan atau kebersihan yang sama di fasilitas parkir sewaan versus tempat parkir yang dikelola. Karena semua biaya operasional dalam perjanjian sewa berada di bawah tanggung jawab operator parkir, layanan padat karya seperti pembersihan harian atau bantuan pelanggan biasanya merupakan item pertama yang dipotong oleh operator parkir karena secara langsung berdampak pada pendapatan mereka.
Sayangnya, sebagian besar pemilik properti bahkan tidak mengetahui layanan apa yang telah dipotong sampai setelah operator parkir mengambil alih fasilitas tersebut. Pernahkah Anda parkir di tempat parkir yang sangat kotor atau lembap? Kemungkinan, itu disewa oleh operator parkir.
Tip: Berhati-hatilah dengan layanan apa yang dijanjikan oleh operator parkir dalam perjanjian sewa, dan selalu pastikan bahwa jam layanan untuk barang-barang seperti pembersihan harian atau bantuan pelanggan ditetapkan dengan jelas sebelumnya dalam perjanjian sewa parkir.
Perjanjian Manajemen, yang baik, yang buruk dan yang jelek
Yang baik: pengawasan dan kontrol
Tergantung pada fasilitas parkir, beberapa pemilik properti mendedikasikan banyak waktu dan sumber daya untuk memastikan bahwa citra properti dan pengalaman parkir mereka melebihi harapan penyewa dan parkir harian. Bagaimanapun, fasilitas parkir seringkali merupakan kesan pertama dan terakhir dari pengunjung sebuah properti. Berdasarkan perjanjian manajemen, pemilik properti dapat mengarahkan operator parkir di mana harus menghabiskan sumber daya tambahan dan area operasi apa yang memerlukan perhatian khusus. Misalnya, meskipun sebagian besar fasilitas parkir sepenuhnya otomatis, beberapa pemilik properti masih menginginkan staf layanan pelanggan tambahan di lokasi untuk menangani keluhan, pertanyaan, atau bantuan parker dalam melakukan pembayaran.
Yang buruk: "tidak ada kulit dalam permainan"
Di bawah kontrak manajemen, operator parkir melakukan hal itu…mengelola. Sering dikatakan bahwa mereka tidak memiliki “kulit apa saja dalam game” ketika datang untuk memaksimalkan pendapatan atau meningkatkan operasi dalam perjanjian manajemen. Kenyataannya adalah bahwa operator hanya memungut biaya manajemen bulanan untuk mengawasi operasi harian taman, sambil membebankan semua layanan dan biaya lainnya kembali ke pemilik properti.
Ketika datang ke proposal RFP, operator parkir akan sering memperkirakan keuntungan pendapatan yang besar dan pengeluaran moderat di bawah perjanjian manajemen. Sayangnya, karena mereka tidak memiliki insentif nyata (misalnya persentase pendapatan fasilitas tahunan) untuk dikapitalisasi, upaya operator dalam memaksimalkan pendapatan parkir tidak selalu menjadi prioritas dalam kesepakatan manajemen.
Tip: Selalu negosiasikan target pendapatan dengan insentif untuk operator parkir dalam perjanjian manajemen. Jika mereka dapat memperoleh manfaat langsung dari keberhasilan fasilitas tersebut, operator parkir akan lebih menekankan pada memaksimalkan pendapatan bagi pemiliknya.
Yang benar-benar jelek: biaya empuk
Jika dipikir-pikir, bagaimana operator parkir dapat mempertahankan atau mengembangkan bisnisnya dengan hanya mengenakan biaya manajemen $1.000-$2.000/bulan? Sederhananya, mereka tidak bisa. Berdasarkan perjanjian manajemen, operator parkir menagih kembali pemilik properti untuk berbagai layanan operasional seperti tenaga kerja, persediaan, asuransi, pembersihan, dll. Kenyataannya adalah bahwa hampir semua produk dan biaya layanan ini adalah “berlapis” untuk menghasilkan pendapatan tambahan bagi operator parkir.
Saya ingat pernah meninjau perjanjian manajemen klien di mana operator parkir yang ada membebani pemilik properti lebih dari $4,000/bulan untuk asuransi fasilitas selama 5 tahun terakhir. Klien tidak tahu bahwa biaya asuransi seharusnya sekitar $400/bulan untuk fasilitas sebesar itu.
Tip Terakhir: Operator parkir sering mengenakan biaya untuk item yang tidak jelas dan ambigu seperti “Biaya Administrasi” atau “Biaya Pemrosesan”. Selalu periksa dan konfirmasikan biaya apa yang dikenakan oleh operator parkir, dan selalu minta beberapa kutipan independen sebagai referensi, terutama dalam hal pencucian listrik atau pembersihan fasilitas lainnya.
SUMBER OTOMOTIF DAN PARKIR LAINNYA
Mengacu kepada Kategori Otomotif dan Parkir untuk daftar periksa, petunjuk dan praktik terbaik untuk industri otomotif dan parkir.
Tentang Penulis:
Ross Frangos adalah Presiden dan Pendiri AuditPark Services Inc., sebuah perusahaan konsultan parkir yang berbasis di Toronto ON. Dia mengkhususkan diri dalam Permintaan Proposal, dokumen parkir dan membantu kliennya dalam pengadaan layanan manajemen parkir.
