At vælge den rigtige type forretningsforbindelse med en parkeringsoperatør er endnu vigtigere end at vælge, hvilken operatør der skal drive dit parkeringsanlæg.

Hvorfor? Fordi vilkårene, betingelserne og forventningerne til forretningsarrangementet (i form af en forvaltningskontrakt eller lejeaftale) er klart fastlagt på forhånd mellem ejendomsejeren og parkeringsleverandøren. For eksempel afhænger antagelsen om driftsudgifter for anlægget såsom rengøring, arbejdskraft, parkeringsudstyr, skiltning eller markedsføring alt sammen af, hvilken type kontrakt der er indgået.

En række faktorer spiller en nøglerolle i fastlæggelsen af det "rigtige" forretningsforhold med en parkeringsleverandør, såsom det daglige transientforhold, parkeringsudstyrets tilstand, lejers parkeringsrettigheder og kundeservice. Indtægtsfremskrivninger versus stabile indkomstafkast er dog fortsat de to vigtigste afgørende faktorer for ejendomsejere, når de skal vælge mellem en ledelsesaftale eller leje af parkeringsdrift.

Nedenfor er min indsigt vedr "De gode, de dårlige og de virkelig grimme" for hver:

Lejeaftaler, de gode, de dårlige og de grimme

Den gode: håndfri

I henhold til en lejeaftale er parkeringsoperatøren fuldstændigt ansvarlig for al den daglige ledelse, drift og udgifter forbundet med parkeringsanlægget. Der er ikke behov for, at ejendomsejeren dedikerer næsten lige så mange ressourcer til at føre tilsyn med parkeringsdriften i forhold til en forvaltningsaftale. I stedet kan ejendomsejeren forvente en fast månedlig huslejecheck fra parkeringsoperatøren.

Derudover kan ejendomsejere også drage fordel af det, der er kendt som en "Revenue Share" af parkeringsindtægter. En "omsætningsandel" repræsenterer en procent af den månedlige omsætning, som en ejendomsejer kan forvente at modtage, når parkeringsoperatøren overskrider en forudbestemt tærskel for omsætning, der genereres pr. måned.

Tip: Forhandle altid en indtægtsandel med en parkeringsoperatør i en lejeaftale. Dette vil sikre, at ejendomsejeren nyder godt af parkeringsoperatørens succes med at øge anlæggets årlige omsætning.

Det dårlige: lave tilbud

I henhold til en lejeaftale "lejer" parkeringsoperatøren i det væsentlige parkeringsanlægget af ejeren og yder en garanteret månedlig indtægtsbetaling til gengæld. Desværre søger mange ejendomsejere ikke råd fra en uvildig parkeringsprofessionel eller parkeringskonsulent for at vurdere, hvor meget mere omsætning der kan genereres om måneden. I stedet accepterer mange ejendomsejere det oprindelige tilbud fra en parkeringsoperatør, hvilket umiddelbart virker som et godt tilbud, men i forhold til, hvad anlægget vil generere om 1-3 år, er det normalt langt under markedsværdien.

Husk altid, at en parkeringsoperatørs primære mål under en lejeaftale er at maksimere deres fortjeneste ud over det månedlige beløb, der betales til ejendomsejeren.

Tip: Sørg for, at du kender det sande indtægtspotentiale for din parkeringsfacilitet (1-5 år), før du forhandler den månedlige husleje med en parkeringsoperatør.

Det virkelig grimme: eliminering af tjenester

Forvent ikke det samme niveau af kundeservice eller renlighed i en lejet parkeringsfacilitet i forhold til en administreret grund. Fordi alle driftsudgifterne i en leasingaftale falder ind under parkeringsoperatørens ansvar, er arbejdskrævende tjenester såsom daglig rengøring eller kundeassistance normalt de første ting, som parkeringsoperatøren skal skære ned, da det direkte påvirker deres bundlinje.

Desværre finder de fleste ejendomsejere ikke engang ud af, hvilke tjenester der er blevet skåret ned, før efter parkeringsoperatøren overtager lejemålet af anlægget. Har du nogensinde parkeret på en virkelig beskidt eller fugtig parkeringsplads? Chancerne er, at det bliver leaset af en parkeringsoperatør.

Tip: Vær på vagt over for, hvilke ydelser der er lovet af parkeringsoperatøren i en lejeaftale, og sørg altid for, at åbningstiderne for f.eks. daglig rengøring eller kundeassistance er klart fastlagt på forhånd i enhver parkeringsaftale Lejekontrakt.

Ledelsesaftaler, de gode, de dårlige og de grimme

Det gode: tilsyn og kontrol

Afhængigt af parkeringsfaciliteten bruger nogle ejendomsejere meget tid og ressourcer på at sikre, at billedet af deres ejendom og parkeringsoplevelse overstiger både lejers og den daglige parkeres forventninger. En parkeringsplads er jo ofte det første og sidste indtryk af en besøgende på en ejendom. I henhold til en forvaltningsaftale kan ejendomsejeren vejlede en parkeringsoperatør om, hvor der skal bruges yderligere ressourcer, og hvilke driftsområder der kræver særlig opmærksomhed. For eksempel, selvom langt de fleste parkeringsfaciliteter er fuldautomatiske, ønsker nogle ejendomsejere stadig yderligere kundeservicepersonale på stedet til at håndtere klager fra parkerer, spørgsmål eller hjælpe med at foretage betalinger.

Det dårlige: "ingen hud i spillet"

Under en forvaltningskontrakt gør parkeringsoperatøren netop det...administrerer. Det siges ofte, at de ikke har "enhver hud i spillet"  når det kommer til at maksimere omsætningen eller forbedre driften inden for en ledelsesaftale. Virkeligheden er, at operatørerne kun opkræver et månedligt administrationsgebyr for at overvåge den daglige drift af parkaden, mens alle andre tjenester og gebyrer tilbagebetales til ejendomsejeren.

Når det kommer til RFP-forslag, vil parkeringsoperatører ofte forudsige enorme indtægtsgevinster og moderate udgifter under en forvaltningsaftale. Desværre, fordi de ikke har noget reelt incitament (f.eks. en procentdel af årlige anlægsindtægter) til at udnytte, har en operatørs indsats for at maksimere parkeringsindtægter ikke altid prioriteret inden for en forvaltningsaftale.

Tip: Forhandle altid omsætningsmål med incitamenter til parkeringsoperatøren inden for en forvaltningsaftale. Hvis de direkte kan drage fordel af anlæggets succes, vil en parkeringsoperatør lægge mere vægt på at maksimere indtægterne for ejeren.

Det virkelig grimme: polstrede udgifter

Hvis du virkelig tænker over det, hvordan kan enhver parkeringsoperatør opretholde eller vokse sin forretning ved kun at opkræve $1.000-$2.000/måned i administrationsgebyrer? Kort sagt, det kan de ikke. I henhold til en forvaltningsaftale opkræver parkeringsoperatøren ejendomsejeren for forskellige driftsydelser såsom arbejdskraft, forsyninger, forsikring, rengøring osv. Virkeligheden er, at næsten alle disse produkter og servicegebyrer er "polstret" at generere yderligere indtægter til parkeringsoperatøren.

Jeg kan huske, at jeg gennemgik en klients administrationsaftale, hvorved den etablerede parkeringsoperatør overopkrævede ejendomsejeren med mere $4.000/måned for facilitetsforsikring i løbet af de sidste 5 år. Kunden anede ikke, at forsikringsgebyrer skulle være omkring $400/måned for et anlæg af den størrelse.

Afsluttende tip: Parkeringsoperatører opkræver ofte for vage og tvetydige elementer såsom "administrative gebyrer" eller "behandlingsgebyrer". Dobbelttjek altid og bekræft, hvilke udgifter parkeringsoperatøren opkræver for, og bed altid om flere uafhængige tilbud som reference, især når det kommer til elvask eller anden rengøring af faciliteter.

ANDRE AUTOMOTIVE OG PARKERINGSRESSOURCER

Der henvises til Bil- og parkeringskategori for tjeklister, how-tos og bedste praksis for bil- og parkeringsindustrien.

Om forfatteren:

Ross Frangos er formand og grundlægger af AuditPark Services Inc., et parkeringskonsulentfirma med base i Toronto ON. Han har specialiseret sig i anmodninger om forslag, parkeringsdokumenter og at bistå sine kunder med indkøb af parkeringsstyringstjenester.