Att välja rätt typ av affärsrelation med en parkeringsoperatör är ännu viktigare än att välja vilken operatör som ska driva din parkeringsanläggning.

Varför? Eftersom villkoren och förväntningarna på affärsarrangemanget (i form av ett förvaltningskontrakt eller hyresavtal) är tydligt fastställda i förväg mellan fastighetsägaren och parkeringsförsäljaren. Till exempel beror antagandet om driftskostnader för anläggningen såsom städning, arbetskraft, parkeringsutrustning, skyltning eller marknadsföring på vilken typ av kontrakt som läggs på plats.

Ett antal faktorer spelar en nyckelroll för att bestämma den "rätta" affärsrelationen med en parkeringsleverantör, såsom det dagliga transientförhållandet, parkeringsutrustningens tillstånd, hyresgästens parkeringsrättigheter och kundservice. Intäktsprognoser kontra stabil inkomstavkastning förblir dock de två viktigaste avgörande faktorerna för fastighetsägare när de ska välja mellan en förvaltningsaffär eller uthyrning av parkeringsverksamhet.

Nedan, mina insikter om "De goda, de onda och de riktigt fula" för varje:

Hyresavtal, det goda, det dåliga och det fula

Den goda: handsfree

Enligt ett hyresavtal är parkeringsoperatören helt ansvarig för all daglig förvaltning, drift och utgifter i samband med parkeringsanläggningen. Det finns inget behov för fastighetsägaren att ägna nästan lika mycket resurser till att övervaka parkeringsverksamheten jämfört med en förvaltningsaffär. Istället kan fastighetsägaren förvänta sig en stadig månatlig hyreskontroll från parkeringsoperatören.

Dessutom kan fastighetsägare också dra nytta av en så kallad "Revenue Share" av parkeringsintäkter. En "Intäktsandel" representerar en procentsats av månatliga intäkter som en fastighetsägare kan förvänta sig att få när parkeringsoperatören överskrider en förutbestämd gräns för intäkt som genereras per månad.

Tips: Förhandla alltid en intäktsandel med en parkeringsoperatör i ett hyresavtal. Detta kommer att säkerställa att fastighetsägaren drar nytta av parkeringsoperatörens framgång med att öka anläggningens årliga intäkter.

Det dåliga: låga erbjudanden

Enligt ett hyresavtal "hyr" parkeringsoperatören i huvudsak parkeringsanläggningen av ägaren och tillhandahåller en garanterad månatlig intäktsbetalning i gengäld. Tyvärr är det många fastighetsägare som inte söker råd från en oberoende parkeringsproffs eller parkeringskonsult för att bedöma hur mycket mer intäkter som kan genereras per månad. Istället accepterar många fastighetsägare det initiala erbjudandet från en parkeringsoperatör vilket till en början verkar mycket bra, men i jämförelse med vad anläggningen kommer att generera om 1-3 år ligger det vanligtvis långt under marknadsvärdet.

Tänk alltid på att en parkeringsoperatörs primära mål enligt ett hyresavtal är att maximera sin vinst utöver det månatliga belopp som betalas till fastighetsägaren.

Dricks: Se till att du känner till den verkliga intäktspotentialen för din parkeringsanläggning (1-5 år) innan du förhandlar om månadshyran med en parkeringsoperatör.

Det riktigt fula: eliminering av tjänster

Förvänta dig inte samma nivå av kundservice eller renlighet i en hyrd parkeringsanläggning jämfört med en hanterad tomt. Eftersom alla driftskostnader i ett hyresavtal faller under parkeringsoperatörens ansvar, är arbetsintensiva tjänster som daglig städning eller kundassistans vanligtvis de första poster som parkeringsoperatören ska minska eftersom det direkt påverkar deras resultat.

Tyvärr får de flesta fastighetsägare inte ens reda på vilka tjänster som har dragits ner förrän efter att parkeringsoperatören övertar uthyrningen av anläggningen. Har du någonsin parkerat på en riktigt smutsig eller fuktig parkeringsanläggning? Chansen är stor att den leasas av en parkeringsoperatör.

Tips: Var försiktig med vilka tjänster som utlovas av parkeringsoperatören i ett hyresavtal, och se alltid till att servicetiderna för sådant som daglig städning eller kundassistans är tydligt angivna i förväg inom eventuella parkeringsavtal.

Förvaltningsavtal, det goda, det dåliga och det fula

Det goda: tillsyn och kontroll

Beroende på parkeringsanläggningen ägnar vissa fastighetsägare mycket tid och resurser för att se till att bilden av deras fastighet och parkeringsupplevelse överträffar både hyresgästens och den dagliga parkerarens förväntningar. En parkeringsanläggning är trots allt ofta det första och sista intrycket av en besökare på en fastighet. Enligt ett förvaltningsavtal kan fastighetsägaren styra en parkeringsoperatör om var de ska lägga ytterligare resurser och vilka verksamhetsområden som kräver särskild uppmärksamhet. Till exempel, även om de allra flesta parkeringsanläggningar är helautomatiserade, vill vissa fastighetsägare fortfarande ha ytterligare kundtjänstpersonal på plats för att hantera klagomål från parkerare, frågor eller hjälpa till med betalningar.

Det dåliga: "ingen hud i spelet"

Enligt ett förvaltningskontrakt gör parkeringsoperatören just det...hanterar. Det sägs ofta att de inte har det "vilket som helst skinn i spelet"  när det gäller att maximera intäkter eller förbättra verksamheten inom ett managementavtal. Verkligheten är att operatörerna bara tar ut en månatlig förvaltningsavgift för att övervaka den dagliga driften av parkaden, samtidigt som alla andra tjänster och avgifter betalas tillbaka till fastighetsägaren.

När det gäller RFP-förslag kommer parkeringsoperatörer ofta att förutse enorma inkomstvinster och måttliga utgifter under ett förvaltningsavtal. Tyvärr, eftersom de inte har några verkliga incitament (t.ex. procent av årliga anläggningsintäkter) att kapitalisera på, prioriteras inte alltid en operatörs ansträngningar för att maximera parkeringsintäkterna inom ett förvaltningsavtal.

Tips: Förhandla alltid intäktsmål med incitament för parkeringsoperatören inom ett förvaltningsavtal. Om de direkt kan dra nytta av anläggningens framgång kommer en parkeringsoperatör att lägga större vikt vid att maximera intäkterna för ägaren.

Det riktigt fula: vadderade utgifter

Om du verkligen tänker efter, hur kan någon parkeringsoperatör upprätthålla eller växa sin verksamhet genom att bara ta ut $1,000-$2,000/månad i förvaltningsavgifter? Enkelt uttryckt kan de inte. Enligt ett förvaltningsavtal debiterar parkeringsoperatören fastighetsägaren för olika driftstjänster såsom arbetskraft, förnödenheter, försäkringar, städning etc. Verkligheten är att nästan alla dessa produkter och serviceavgifter är "vadderad" för att generera ytterligare intäkter för parkeringsoperatören.

Jag kan minnas att jag granskade en kunds förvaltningsavtal där den befintliga parkeringsoperatören överdebiterade fastighetsägaren med mer $4 000/månad för anläggningsförsäkring under de senaste 5 åren. Kunden hade ingen aning om att försäkringsavgifterna skulle vara runt $400/månad för en anläggning av den storleken.

Sista tipset: Parkeringsoperatörer tar ofta betalt för vaga och tvetydiga saker som "Administrativa avgifter" eller "Bearbetningsavgifter". Dubbelkolla och bekräfta alltid vilka utgifter parkeringsoperatören tar ut för, och be alltid om flera oberoende offerter som referens, speciellt när det kommer till krafttvätt eller annan städning av anläggningen.

ANDRA BIL- OCH PARKERINGSRESURSER

Referera till Bil- och parkeringskategori för checklistor, instruktioner och bästa praxis för bil- och parkeringsindustrin.

Om författaren:

Ross Frangos är ordförande och grundare av AuditPark Services Inc., ett parkeringskonsultföretag baserat i Toronto ON. Han är specialiserad på förfrågningar om förslag, parkeringsdokument och att hjälpa sina kunder med upphandling av parkeringshanteringstjänster.

Bästa detaljhandels- och hotellvarumärken i USA använder Bindy för att köra webbplatsprogram och standarder.