Contratti di parcheggio: il buono, il brutto e il brutto

Scegliere il giusto tipo di rapporto commerciale con un operatore di parcheggio è ancora più importante che scegliere quale operatore dovrebbe gestire il tuo parcheggio.

Come mai? Perché i termini, le condizioni e le aspettative dell'accordo commerciale (sotto forma di contratto di gestione o contratto di locazione) sono chiaramente stabiliti in anticipo tra il proprietario e il venditore di parcheggi. Ad esempio, l'assunzione di spese operative per la struttura come pulizia, manodopera, attrezzature per il parcheggio, segnaletica o marketing, tutto dipende dal tipo di contratto stipulato.

Numerosi fattori giocano un ruolo chiave nel determinare il "giusto" rapporto d'affari con un venditore di parcheggi, come il tasso di transito giornaliero, lo stato delle attrezzature di parcheggio, i diritti di parcheggio degli inquilini e il servizio clienti. Tuttavia, le proiezioni dei ricavi rispetto ai rendimenti stabili del reddito rimangono i due fattori decisivi più significativi per i proprietari di immobili al momento di decidere tra un accordo di gestione o la locazione di operazioni di parcheggio.

Di seguito, i miei approfondimenti su “Il buono, il brutto e il veramente brutto” per ciascuno:

Contratti di locazione, il buono, il brutto e il cattivo

Il bene: mani libere

Al termine, ecco il contenuto che altri lettori trovano utili:

In base a un contratto di locazione, l'operatore del parcheggio è completamente responsabile di tutta la gestione quotidiana, delle operazioni e delle spese associate al parcheggio. Non è necessario che il proprietario dedichi altrettante risorse alla supervisione dell'operazione di parcheggio rispetto a un accordo di gestione. Invece, il proprietario dell'immobile può aspettarsi un controllo mensile costante dell'affitto dall'operatore del parcheggio.

Inoltre, i proprietari di immobili possono anche beneficiare di quella che è nota come "Partecipazione alle entrate" delle entrate del parcheggio. Una “Partecipazione dei ricavi” rappresenta a percentuale delle entrate mensili che un proprietario può aspettarsi di ricevere quando l'operatore del parcheggio supera una soglia predeterminata di entrate generate mensilmente.

Suggerimento: negozia sempre una quota di compartecipazione alle entrate con un operatore di parcheggio in un contratto di locazione. Ciò garantirà che il proprietario dell'immobile tragga vantaggio dal successo dell'operatore del parcheggio nell'aumentare le entrate annuali della struttura.

Il cattivo: offerte basse

In base a un contratto di locazione, il gestore del parcheggio essenzialmente "affitta" il parcheggio dal proprietario e fornisce in cambio un pagamento mensile garantito. Sfortunatamente, molti proprietari di immobili non chiedono consiglio a un professionista del parcheggio indipendente o a un consulente di parcheggio per valutare quante più entrate possono essere generate al mese. Invece, molti proprietari di immobili accettano l'offerta iniziale di un operatore di parcheggio che all'inizio sembra un ottimo affare, ma rispetto a ciò che la struttura genererà in 1-3 anni, di solito è ben al di sotto del valore di mercato.

Tieni sempre a mente che l'obiettivo principale di un operatore di parcheggio in un contratto di locazione è massimizzare i propri profitti oltre l'importo mensile pagato al proprietario della proprietà.

Mancia: Assicurati di conoscere il vero potenziale di guadagno del tuo parcheggio (1-5 anni) prima di negoziare l'affitto mensile con un operatore di parcheggio.

Il vero brutto: l'eliminazione dei servizi

Di punto in bianco, non aspettarti lo stesso livello di servizio clienti o pulizia in un parcheggio in affitto rispetto a un lotto gestito. Poiché tutte le spese di esercizio in un contratto di locazione rientrano nella responsabilità dell'operatore del parcheggio, i servizi ad alta intensità di manodopera come la pulizia quotidiana o l'assistenza clienti sono di solito i primi elementi a essere tagliati dall'operatore del parcheggio in quanto influiscono direttamente sui profitti.

Sfortunatamente, la maggior parte dei proprietari di immobili non scopre nemmeno quali servizi sono stati tagliati fino a quando l'operatore del parcheggio non ha assunto l'affitto della struttura. Hai mai parcheggiato in un parcheggio molto sporco o umido? È probabile che venga affittato da un operatore di parcheggio.

Suggerimento: fai attenzione a quali servizi sono promessi dall'operatore del parcheggio in un contratto di locazione e assicurati sempre che gli orari di servizio per articoli come la pulizia giornaliera o l'assistenza clienti siano chiaramente indicati in anticipo all'interno di qualsiasi contratto di locazione del parcheggio.

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Contratti di gestione, il buono, il brutto e il cattivo

Il bene: supervisione e controllo

A seconda della struttura di parcheggio, alcuni proprietari dedicano molto tempo e risorse per garantire che l'immagine della loro proprietà e l'esperienza di parcheggio superino le aspettative degli inquilini e dei parcheggiatori quotidiani. Dopotutto, un parcheggio è spesso la prima e l'ultima impressione di un visitatore di una proprietà. In base a un accordo di gestione, il proprietario dell'immobile può indicare a un operatore di parcheggio dove spendere risorse aggiuntive e quali aree di attività richiedono un'attenzione particolare. Ad esempio, anche se la stragrande maggioranza dei parcheggi è completamente automatizzata, alcuni proprietari di immobili desiderano comunque personale aggiuntivo del servizio clienti in loco per gestire i reclami, le domande dei parcheggiatori o per assistere nell'effettuare i pagamenti.

Il cattivo: "nessuna skin nel gioco"

In base a un contratto di gestione, l'operatore del parcheggio fa proprio questo... gestire. Si dice spesso che non ce l'hanno "qualsiasi skin nel gioco"  quando si tratta di massimizzare le entrate o migliorare le operazioni nell'ambito di un accordo di gestione. La realtà è che gli operatori riscuotono solo una quota di gestione mensile per supervisionare le operazioni quotidiane del parkade, mentre tutti gli altri servizi e commissioni vengono restituiti al proprietario dell'immobile.

Quando si tratta di proposte RFP, gli operatori di parcheggio spesso prevedono enormi guadagni di entrate e spese moderate nell'ambito di un accordo di gestione. Sfortunatamente, poiché non hanno alcun reale incentivo (ad es. percentuale dei ricavi annuali della struttura) su cui capitalizzare, gli sforzi di un operatore per massimizzare i ricavi dei parcheggi non hanno sempre la priorità all'interno di un accordo di gestione.

Suggerimento: negozia sempre obiettivi di guadagno con incentivi per l'operatore del parcheggio all'interno di un accordo di gestione. Se possono beneficiare direttamente del successo della struttura, un operatore di parcheggio porrà maggiore enfasi sulla massimizzazione dei ricavi per il proprietario.

Il veramente brutto: spese imbottite

Se ci pensi davvero, come può un operatore di parcheggio sostenere o far crescere la propria attività addebitando solo $1.000- $2.000/mese di spese di gestione? In poche parole, non possono. In base a un contratto di gestione, l'operatore del parcheggio addebita al proprietario dell'immobile vari servizi operativi come manodopera, forniture, assicurazione, pulizia, ecc. La realtà è che quasi tutti questi prodotti e costi di servizio lo sono "imbottito" per generare entrate aggiuntive per il gestore del parcheggio.

Ricordo di aver esaminato un contratto di gestione di un cliente in base al quale l'operatore di parcheggio in carica sovraccaricava il proprietario della proprietà di più $4.000/mese per l'assicurazione della struttura negli ultimi 5 anni. Il cliente non aveva idea che le spese assicurative avrebbero dovuto aggirarsi intorno a $400/mese per una struttura di quelle dimensioni.

Suggerimento finale: gli operatori di parcheggio spesso addebitano elementi vaghi e ambigui come "Commissioni amministrative" o "Commissioni di elaborazione". Controlla sempre e conferma le spese addebitate dall'operatore del parcheggio e chiedi sempre più preventivi indipendenti come riferimento, soprattutto quando si tratta di lavaggio elettrico o pulizia di un altro impianto.

ALTRE RISORSE AUTOMOBILISTICHE E DI PARCHEGGIO

Fare riferimento al Categoria Automotive e Parcheggio per liste di controllo, procedure e migliori pratiche per l'industria automobilistica e dei parcheggi.

Ross_Frangos_headshotCirca l'autore:

Ross Frango è Presidente e Fondatore di AuditPark Services Inc., una società di consulenza sui parcheggi con sede a Toronto ON. È specializzato in Richieste di Proposte, documenti di parcheggio e assistenza ai suoi clienti nell'approvvigionamento di servizi di gestione dei parcheggi.

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