Alegerea tipului potrivit de relație de afaceri cu un operator de parcare este chiar mai importantă decât alegerea operatorului care ar trebui să conducă parcarea dumneavoastră.
De ce? Deoarece termenii, condițiile și așteptările acordului de afaceri (sub forma unui contract de management sau contract de închiriere) sunt clar stabilite în prealabil între proprietarul proprietății și vânzătorul de parcare. De exemplu, asumarea cheltuielilor de funcționare pentru instalație, cum ar fi curățarea, forța de muncă, echipamentul de parcare, semnalizarea sau marketingul depinde de tipul de contract care este pus în aplicare.
O serie de factori joacă un rol cheie în determinarea relației de afaceri „corecte” cu un furnizor de parcare, cum ar fi raportul zilnic de tranzitoriu, starea echipamentului de parcare, drepturile de parcare ale chiriașilor și serviciul pentru clienți. Cu toate acestea, previziunile privind veniturile versus randamentele stabile ale veniturilor rămân cei mai importanți doi factori decisivi pentru proprietarii de proprietăți atunci când decid între o afacere de management sau închirierea operațiunilor de parcare.
Mai jos, opiniile mele despre „Cel bun, cel rău și cel cu adevărat urât” pentru fiecare:
Contractele de închiriere, cele bune, cele rele și cele urâte
Binele: mâini libere
În baza unui contract de închiriere, operatorul de parcare este complet responsabil pentru toate gestionările, operațiunile și cheltuielile zilnice asociate parcării. Nu este nevoie ca proprietarul proprietății să dedice aproape la fel de multe resurse pentru supravegherea operațiunii de parcare față de o afacere de management. În schimb, proprietarul proprietății se poate aștepta la un control lunar constant al chiriei de la operatorul de parcare.
În plus, proprietarii de proprietăți pot beneficia și de ceea ce este cunoscut sub numele de „Cota din venit” din veniturile din parcări. O „Cotă de venit” reprezintă a procent a veniturilor lunare pe care un proprietar de proprietate se poate aștepta să le primească atunci când operatorul de parcare depășește un prag predeterminat de venituri generate pe lună.
Sfat: negociați întotdeauna o împărțire a veniturilor cu un operator de parcare într-un contract de închiriere. Acest lucru va asigura că proprietarul proprietății beneficiază de succesul operatorului de parcare în creșterea veniturilor anuale ale unității.
De rău: oferte scăzute
În temeiul unui contract de închiriere, operatorul de parcare „închiriază” parcarea de la proprietar și oferă în schimb o plată lunară garantată. Din păcate, mulți proprietari de proprietăți nu caută sfaturi de la un profesionist independent de parcare sau un consultant de parcare pentru a evalua cât de mult mai multe venituri pot fi generate pe lună. În schimb, mulți proprietari acceptă oferta inițială de la un operator de parcare, care pare a fi foarte mare la început, dar în comparație cu ceea ce va genera instalația în 1-3 ani, este de obicei mult sub valoarea de piață.
Rețineți întotdeauna că obiectivul principal al unui operator de parcare conform unui contract de închiriere este de a-și maximiza profiturile peste suma lunară plătită proprietarului proprietății.
Bacsis: Asigurați-vă că cunoașteți adevăratul potențial de venit al parcării dvs. (1-5 ani) înainte de a negocia chiria lunară cu un operator de parcare.
Cu adevărat urâtul: eliminarea serviciilor
Nu vă așteptați la același nivel de servicii pentru clienți sau de curățenie într-o parcare închiriată față de un lot administrat. Deoarece toate cheltuielile de exploatare dintr-un contract de închiriere intră în responsabilitatea operatorului de parcare, serviciile care necesită forță de muncă, cum ar fi curățarea zilnică sau asistența clienților, sunt de obicei primele elemente care trebuie reduse de către operatorul de parcare, deoarece acestea afectează direct profitul lor.
Din păcate, majoritatea proprietarilor de proprietăți nici măcar nu află ce servicii au fost tăiate decât după ce operatorul de parcare își asumă închirierea unității. Ați parcat vreodată într-o parcare foarte murdară sau umedă? Sunt șanse ca acesta să fie închiriat de un operator de parcare.
Sfat: Fiți atenți la ce servicii sunt promise de operatorul de parcare într-un contract de închiriere și asigurați-vă întotdeauna că orele de serviciu pentru articole precum curățarea zilnică sau asistența clienților sunt stabilite în mod clar în prealabil în orice contract de închiriere de parcare.
Acorduri de management, bune, rele și urâte
Avantajul: supravegherea și controlul
În funcție de parcare, unii proprietari dedică mult timp și resurse pentru a se asigura că imaginea proprietății lor și experiența de parcare depășește atât așteptările chiriașilor, cât și ale parcarilor zilnici. La urma urmei, o parcare este adesea prima și ultima impresie a unui vizitator la o proprietate. În baza unui acord de management, proprietarul imobilului poate îndruma un operator de parcare despre unde să cheltuiască resurse suplimentare și ce domenii de operațiuni necesită o atenție specială. De exemplu, chiar dacă marea majoritate a locurilor de parcare sunt complet automatizate, unii proprietari de proprietăți încă doresc personal suplimentar de serviciu pentru clienți la fața locului pentru a gestiona plângerile, întrebările sau pentru a ajuta la efectuarea plăților.
De rău: „nici o piele în joc”
În baza unui contract de management, operatorul de parcare face exact asta... gestionează. Se spune adesea că nu au „orice piele din joc” când vine vorba de maximizarea veniturilor sau de îmbunătățirea operațiunilor în cadrul unui acord de management. Realitatea este că operatorii colectează doar o taxă de administrare lunară pentru a supraveghea operațiunile zilnice ale parcării, în timp ce cheltuiesc toate celelalte servicii și taxe înapoi către proprietarul proprietății.
Când vine vorba de propuneri de cerere de propuneri, operatorii de parcare vor prognoza adesea câștiguri uriașe de venituri și cheltuieli moderate în cadrul unui acord de management. Din păcate, pentru că nu au niciun stimulent real (de exemplu, procentul din veniturile anuale ale facilităților) pentru a valorifica, eforturile unui operator de a maximiza veniturile din parcări nu au întotdeauna prioritate în cadrul unui acord de management.
Sfat: negociați întotdeauna ținte de venituri cu stimulente pentru operatorul de parcare în cadrul unui acord de management. Dacă pot beneficia direct de succesul facilității, un operator de parcare va pune mai mult accent pe maximizarea veniturilor pentru proprietar.
Cu adevărat urâtul: cheltuielile căptușite
Dacă te gândești cu adevărat la asta, cum poate orice operator de parcare să-și susțină sau să-și dezvolte afacerea percepând doar $1,000-$2,000/lună în taxe de administrare? Mai simplu spus, ei nu pot. Conform unui contract de management, operatorul de parcare taxează proprietarul proprietății pentru diverse servicii operaționale, cum ar fi forța de muncă, provizii, asigurări, curățare etc. Realitatea este că aproape toate aceste produse și taxe de servicii sunt „căptușit” pentru a genera venituri suplimentare pentru operatorul de parcare.
Îmi amintesc că am revizuit un contract de management al unui client prin care operatorul de parcare a suprataxat proprietarul proprietății cu mai mult de $4.000/lună pentru asigurarea instalației în ultimii 5 ani. Clientul habar nu avea că taxele de asigurare ar fi trebuit să fie în jur de $400/lună pentru o instalație de această dimensiune.
Sfat final: operatorii de parcare taxează adesea pentru articole vagi și ambigue, cum ar fi „Taxe administrative” sau „Taxe de procesare”. Verificați întotdeauna și confirmați ce cheltuieli percepe operatorul de parcare și solicitați întotdeauna mai multe cotații independente ca referință, mai ales când vine vorba de spălarea electrică sau de curățarea altei unități.
ALTE RESURSE AUTO ȘI PARCARE
Consultați Categoria Auto și Parcare pentru liste de verificare, instrucțiuni și cele mai bune practici pentru industria auto și de parcare.
Despre autor:
Ross Frangos este președintele și fondatorul AuditPark Services Inc., o firmă de consultanță în parcare cu sediul în Toronto ON. Este specializat în Cereri de Oferte, documente de parcare și asistarea clienților săi în achiziționarea serviciilor de management al parcărilor.
