REIT のパーキングオペレーションにおける不正を特定するための 7 つの簡単な手順

中規模から大規模の不動産投資信託は、小規模な不動産会社よりも駐車場運営における詐欺に対して脆弱であり、その影響は収益に壊滅的な影響を与える可能性があります。

不動産所有者と管理者が認識する必要がある詐欺の種類は、一般的に次の 4 つのカテゴリに分類されます。 現金の盗難、検証の盗難 (割引クーポン)、財務諸表の詐欺、および毎月のパーカーアクセスの悪用.現金の盗難または収集された現金の流用が不正行為の大部分を占めていますが、財務諸表の不正は市場で増加しています。

これらの違法行為は、現金を直接盗んだり、有効な割引クーポンを現金で販売したり、毎月の駐車場のアクセスカードを誤って管理したりすることによって行われ、通常は駐車係員によって直接行われます。これは、多くの商業用 REIT にとって厳しい現実であり、多くの場合、駐車場運営者と長年にわたって長い信頼関係を築いてきました。

もう 1 つの主な不正行為には、駐車サブコンタクターのキックバック/ペイオフ (例: 電力洗浄、清掃など) や運営費の水増しなどの財務諸表の報告が含まれます。この場合、駐車場会社の上級管理職は個人的に利益を得ていますが、REIT 顧客に対する倫理的および法的責任に違反しています。

中規模および大規模の商業用 REIT がより大きなリスクに直面する理由は、いくつかの要因によるものです。トレーニングの欠如、不動産スタッフによる直接の監督、または厳密なタイムライン内で大規模なポートフォリオ全体で複数の職務を実行する管理者。さらに、アテンダントスタッフと常連客との間に緊密な関係が構築されることが多く、無料の月極駐車場という形で盗難につながる可能性があります。

また、REIT による駐車場に関する正式な監視手順の欠点や、駐車場の収益報告を理解する専門知識の欠如も考えられます。これらの要因はすべて、REIT 資産の全体的な財政健全性に重要な役割を果たします。

とはいえ、商用REITは、駐車施設におけるあらゆるタイプの詐欺を特定し、できるだけ早く阻止するために必要な措置を講じることが重要です。ここにあなたを助けるための7つのステップがあります。

1.専任の管理者を任命する

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その規模が大きいため、多くの商業用 REIT には、売掛金、支払い処理、請求書の支払いなどの簿記機能を処理し、これらの機能を会計システムに記録する複数の担当者がいます。これにより、駐車場オペレーターの不正行為が見過ごされやすくなります。 REIT には、駐車場関連のすべての機能を監督し、駐車場運営者との月次収益報告会議に参加するように訓練された個人が少なくとも 1 人必要です。

2. 駐車場運営者を知る

すべての企業が正直なベンダーを雇うよう努めていますが、見積依頼/見積依頼駐車プロセスは、不正行為の防止に役立ちます。身元調査、照会状、および潜在的な駐車場運営者が管理する他のサイトの評価により、対面会議では容易に特定できない詳細が提供されます。

の見積依頼/見積依頼評価プロセスにより、REIT は財務報告方法、透明性、および内部監査管理に関する詳細を要求することができます。

直感に反するように思えるかもしれませんが、詐欺を働く駐車場運営者は、顧客を助けて信頼を得るために全力を尽くすため、顧客から最も信頼できるとみなされることがよくあります。REIT による直接的な監視がなく、ほぼ完全な自主性を持って運営されている駐車場ベンダーは、時間の経過とともに詐欺の可能性が飛躍的に高まります。

3. 内部統制の実施

商業用 REIT は、ポートフォリオ全体で不正を防止および検出するために、内部統制を作成および維持する必要があります。これらには、金融口座データと駐車設備レポートの比較、銀行口座の活動、ベンダーの払い戻しのための複数人のサインオフシステムの確立、およびその他の会計機能が含まれます。駐車場運営者の財務活動を定期的に監査することで、REIT は詐欺の可能性を大幅に減らすことができます。

4. 直接預金

オンラインバンキングを利用すると、口座の利用状況や明細を簡単にすばやく確認できます。駐車場運営者が両方の収益源 (一時的なパーカーの現金/クレジットと毎月のパーカーのクレジット) を REIT の銀行口座に直接入金するように要求することで、運営者による誤った支払いや不足した支払いのリスクが大幅に軽減されます。

これにより、REIT は駐車場施設の財務状況をより詳細に把握できるようになり、駐車場運営者からの支払いの遅延を管理して解消することができます。また、直接預金により、REIT は、収集された収益のチェックアンドバランスレビューを行って、駐車場運営者に払い戻される運営費用の正当性を検証する機会を得ることができます。

5. 帳簿を定期的に監査する

REIT は、現金支払いと検証チケットの使用の分野で定期的に駐車施設を監査する必要があります。さらに、毎日の収益回収と毎月の Pay on Foot フロートの補充に関する予告なしの「スポット監査」を時折行うことで、リスクの高いシナリオでの不正行為を検出することができます。

駐車設備の取引レポートを収集した収益と比較することで、身元不明の詐欺の可能性が低くなります。などの第三者企業監査パーク REITがリスクを特定し、損失を防ぐための内部統制を開発するのに役立つ監査サービスと不正防止チェックリストを提供します。6.ゼロトレランス

詐欺防止対策と報告手順を備えた REIT を設定した場合でも、定期的に駐車場運営会社の収益報告と費用を確認してフォローアップする必要があります。不正の排除を強化するために、 ゼロ容認 サイトスタッフによる盗難、または駐車場運営者による非倫理的な報告の場合。

結局のところ、REIT は駐車場運営者に管理サービスの対価を支払っています。サイトのスタッフが現金やバリデーションチケットを信頼できない場合、パーキングオペレーターは顧客の収益のセキュリティと正確性にどれだけの労力を費やしているでしょうか?

これには「スリーストライクルール」はありません。駐車場の運営者は、盗難に関しては「1 回限り」であることを知っておく必要があります。この規則を実装することにより、駐車場の運営者は、駐車場の収益と検証チケットの使用の両方が安全で正確であることを保証するために、より協調的な取り組みを行うことになります。

7. 専門家の意見を聞く

REIT が不正防止対策を実施しても数が増えない場合、または法的な問題が発生する可能性がある場合は、駐車コンサルタントと専門の会計士を雇って駐車場のより広範なレビューを行うのが賢明かもしれません。オペレーターの報告された収益。株式会社オーディットパークサービス CPA および公認不正検査士と連携し、駐車料金詐欺の抑止、検出、必要に応じて訴追に関して広範囲にわたる支援を提供できます。