주차 운영자와 올바른 유형의 비즈니스 관계를 선택하는 것은 주차 시설을 운영할 운영자를 선택하는 것보다 훨씬 더 중요합니다.

왜요? 사업 계약(관리 계약 또는 임대 계약의 형태로)의 조건 및 기대치는 건물 소유주와 주차 공급업체 간에 사전에 명확하게 설정되어 있기 때문입니다. 예를 들어, 청소, 노동, 주차 장비, 간판 또는 마케팅과 같은 시설 운영 비용의 가정은 모두 어떤 유형의 계약을 체결했는지에 따라 다릅니다.

일일 과도 비율, 주차 장비 상태, 임차인 주차 자격 및 고객 서비스와 같은 여러 요인이 주차 공급업체와의 "올바른" 비즈니스 관계를 결정하는 데 핵심적인 역할을 합니다. 그러나 수익 예측 대 안정적인 수익 수익은 관리 거래 또는 주차장 운영 임대 사이에서 결정할 때 부동산 소유자에게 가장 중요한 두 가지 결정 요인으로 남아 있습니다.

아래에서 내 통찰력 “좋은 것, 나쁜 것, 정말 못생긴 것” 각각:

임대 계약

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임대 계약에 따라 주차 운영자는 주차 시설과 관련된 일상적인 관리, 운영 및 비용에 대한 모든 책임을 집니다. 부동산 소유주가 관리 계약에 비해 주차 운영을 감독하는 데 거의 많은 자원을 할애할 필요가 없습니다. 대신, 부동산 소유자는 주차 운영자로부터 꾸준한 월세 확인을 기대할 수 있습니다.

또한 부동산 소유자는 주차 수익의 "수익 공유"로 알려진 혜택도 누릴 수 있습니다. "수익 공유"는 다음을 나타냅니다. 백분율 주차 운영자가 미리 결정된 월 수익 임계값을 초과할 때 부동산 소유자가 받을 것으로 예상할 수 있는 월 수익.

팁: 임대 계약에서 항상 주차 운영자와 수익 공유를 협상하십시오. 이것은 건물 소유주가 시설의 연간 수익을 증가시키는 데 있어 주차 운영자의 성공으로부터 이익을 얻도록 할 것입니다.

나쁜 점: 낮은 제안

임대 계약에 따라 주차 운영자는 기본적으로 소유자로부터 주차 시설을 "임대"하고 그 대가로 보장된 월 수익금을 제공합니다. 불행히도 많은 부동산 소유자는 한 달에 얼마나 더 많은 수익을 창출할 수 있는지 평가하기 위해 독립 주차 전문가나 주차 컨설턴트의 조언을 구하지 않습니다. 대신 많은 부동산 소유주가 주차 운영자의 초기 제안을 수락하는데 처음에는 큰 금액처럼 보이지만 시설이 1-3년 후에 생성할 것과 비교하면 일반적으로 시장 가치보다 훨씬 낮습니다.

항상 명심하십시오. 임대 계약에 따른 주차 운영자의 주요 목표는 부동산 소유자에게 지불하는 월 금액 이상으로 수익을 극대화하는 것입니다.

팁: 주차 운영자와 월세를 협상하기 전에 주차 시설의 진정한 수익 잠재력(1-5년)을 알고 있는지 확인하십시오.

정말 못생긴: 서비스 제거

포인트 블랭크, 관리되는 주차장에 비해 임대 주차 시설에서 동일한 수준의 고객 서비스 또는 청결을 기대하지 마십시오. 임대 계약서의 모든 운영 비용은 주차 운영자의 책임이므로 일일 청소 또는 고객 지원과 같은 노동 집약적 서비스는 수익에 직접적인 영향을 미치기 때문에 일반적으로 주차 운영자가 가장 먼저 삭감해야 하는 항목입니다.

불행히도, 대부분의 부동산 소유자는 주차 운영자가 시설 임대를 인수할 때까지 어떤 서비스가 중단되었는지조차 알지 못합니다. 정말 더럽거나 축축한 주차 시설에 주차한 적이 있습니까? 주차장 운영자가 임대하고 있을 가능성이 있습니다.

팁: 임대 계약에서 주차 운영자가 약속한 서비스에 주의하고, 매일 청소 또는 고객 지원과 같은 항목에 대한 서비스 시간이 모든 주차 계약 임대 내에 사전에 명확하게 설정되어 있는지 항상 확인하십시오.

관리 계약

좋은 점: 감독과 통제

주차 시설에 따라 일부 부동산 소유주는 부동산 이미지와 주차 경험이 세입자 및 일일 주차자의 기대치를 초과하도록 많은 시간과 자원을 할애합니다. 결국, 주차 시설은 종종 건물 방문자의 첫인상이자 마지막 인상입니다. 관리 계약에 따라 건물 소유주는 주차 운영자에게 추가 자원을 어디에 사용할지, 어떤 운영 영역에 특별한 주의가 필요한지 지시할 수 있습니다. 예를 들어, 대부분의 주차 시설이 완전히 자동화되어 있음에도 불구하고 일부 부동산 소유주는 여전히 주차 불만, 질문을 처리하거나 지불을 지원하기 위해 현장에 추가 고객 서비스 직원을 원합니다.

나쁜 점: "게임에 스킨이 없음"

관리 계약에 따라 주차 운영자는 그 일을 ... 관리합니다. 없다고 하는 경우가 많습니다 "게임의 모든 스킨" 관리 계약 내에서 수익을 극대화하거나 운영을 개선할 때. 현실은 운영자가 공원의 일상적인 운영을 감독하기 위해 월 관리비만 징수하고 다른 모든 서비스와 수수료는 부동산 소유자에게 다시 지출한다는 것입니다.

RFP 제안과 관련하여 주차 운영자는 종종 관리 계약에 따라 막대한 수익 증가와 적당한 비용을 예상합니다. 불행히도 그들은 자본화할 실질적인 인센티브(예: 연간 시설 수익의 비율)가 없기 때문에 주차 수익을 최대화하려는 운영자의 노력이 관리 계약에서 항상 우선순위가 되는 것은 아닙니다.

팁: 항상 관리 계약 내에서 주차 운영자에 대한 인센티브로 수익 목표를 협상하십시오. 그들이 시설의 성공으로부터 직접적인 이익을 얻을 수 있다면 주차 운영자는 소유자의 수익 극대화에 더 중점을 둘 것입니다.

정말 못생긴: 덧대어진 비용

정말 생각해보면 주차장 운영자가 관리비로 월 $1,000~$2,000만 내면 어떻게 사업을 유지하고 성장시킬 수 있겠습니까? 간단히 말해서, 그들은 할 수 없습니다. 관리 계약에 따라 주차 운영자는 노동, 공급, 보험, 청소 등과 같은 다양한 운영 서비스에 대해 건물 소유주에게 비용을 청구합니다. 현실은 거의 모든 제품과 서비스 수수료는 "덧대어진" 주차 운영자에게 추가 수익을 창출합니다.

나는 현재 주차 운영자가 지난 5년 동안 시설 보험에 대해 월 $4,000 이상을 건물 소유주에게 과도하게 청구했다는 고객의 관리 계약을 검토한 것을 기억합니다. 클라이언트는 보험료가 그 규모의 시설에 대해 약 $400/월이어야 한다는 것을 전혀 몰랐습니다.

최종 팁: 주차 운영자는 종종 "관리 수수료" 또는 "처리 수수료"와 같이 모호하고 모호한 항목에 대해 요금을 부과합니다. 항상 주차 운영자가 청구하는 비용을 다시 확인하고 확인하고, 특히 전원 세척 또는 기타 시설 청소와 관련하여 항상 참조로 여러 독립 견적을 요청하십시오.