7 שלבים פשוטים שיעזרו לזהות הונאה בפעולות החניה של ריט

נאמנות להשקעות נדל"ן בינוניות עד גדולות חשופות יותר להונאות בפעולות החניה שלהן מאשר חברות נדל"ן קטנות יותר, וההשפעות עלולות להיות הרסניות יותר לשורה התחתונה.

סוגי ההונאה שבעלי ומנהלי נכסים צריכים להיות מודעים אליהם מתחלקים בדרך כלל לארבע קטגוריות: גניבת מזומנים, גניבת אימות (קופונים הנחה), הונאה בדוחות כספיים וניצול לרעה של גישה לחניון חודשי. גניבת מזומנים או ניצול לא נכון של המזומנים שנאספו, מהווים את רוב הפעילות ההונאה, אולם הונאה בדוחות הכספיים גוברת בשוק.

פעילויות בלתי חוקיות אלו, בין אם על ידי גניבה ישירה של מזומנים, מכירת קופוני הנחה לאימות במזומן או ניהול שגוי של כרטיסי גישה חודשיים לחניה, נעשות בדרך כלל ישירות על ידי דיילות חניה. זוהי מציאות קשה עבור חברות REIT מסחריות רבות, שלעתים קרובות בונות מערכת יחסי אמון ארוכה עם מפעילי החניה שלהם לאורך שנים רבות.

הסוג העיקרי האחר של הונאה כרוך בדיווח על דוחות כספיים, כגון החזרות/תגמולים של תת-מגעי חניה (למשל עבור שטיפת חשמל, ניקוי וכו') או ניפוח הוצאות תפעול. במקרה זה, ההנהלה הבכירה בחברת חניה מרוויחה באופן אישי, למרות שהיא מפרה את האחריות האתית והמשפטית שלהם ללקוח ה-REIT שלהם.

הסיבה לכך ש-REIT מסחריים בינוניים וגדולים עומדים בפני סיכון גבוה יותר נובעת מכמה גורמים. חוסר הכשרה, פיקוח ישיר של צוות נכסים או מנהלים המבצעים משימות מרובות על פני תיקים גדולים בתוך לוחות זמנים קפדניים. בנוסף, לעיתים קרובות נבנים קשרים הדוקים בין הצוות המלווה ללקוחות קבועים אשר עלולים להוביל למקרי גניבה בצורת חניה חודשית חינם.

יכול להיות גם חיסרון בהליכי הפיקוח הפורמליים של REIT בכל הנוגע לחניה, יחד עם חוסר מומחיות בהבנת דוחות הכנסות מחניה. כל הגורמים הללו ממלאים תפקיד משמעותי בבריאות הפיסקלית הכוללת של נכס ריט.

עם זאת, חיוני ש-REIT מסחריים ינקטו את הצעדים הדרושים כדי לזהות את כל סוגי ההונאה במתקני החניה שלהם ולהרתיע אותם בהקדם האפשרי. הנה 7 שלבים שיעזרו לך.

1. מנה מנהל מסור

בשל גודלם העצום, ל-REITs מסחריים רבים יש מספר אנשים שמטפלים בפונקציות הנהלת חשבונות כגון חובות, עיבוד תשלומים, תשלום חשבוניות וכו' ומתעדים את הפונקציות הללו במערכת הנהלת חשבונות. זה יכול להקל הרבה על מקרים של הונאה של מפעילי חניה שלא יבחינו בהם. ל-REITs צריך להיות לפחות אדם אחד שהוכשר לפקח על כל הפונקציות הקשורות לחנייה ולהיות מעורב בפגישות דוחות ההכנסות החודשיות עם מפעיל החניה.

2. הכר את מפעיל החניה שלך 

בעוד כל עסק שואף לשכור ספקים ישרים, בעל מפורט הצעת מחיר/הצעה תהליך החניה יכול לסייע במניעת הונאה. בדיקות רקע, מכתבי הפניה והערכת אתרים אחרים המנוהלים על ידי מפעיל חניה פוטנציאלי יספקו פרטים שלא ניתן לזהות בקלות במהלך פגישה פנים אל פנים.

ה הצעת מחיר/הצעה תהליך ההערכה מספק ל-REIT את היכולת לבקש פרטים לגבי מתודולוגיית דיווח כספי, שקיפות ובקרות ביקורת פנימית.

למרות שזה עשוי להיראות מנוגד לאינטואיציה, מפעילי חניה המבצעים הונאה נתפסים לעתים קרובות כאמינים ביותר על ידי לקוחותיהם מכיוון שהם יעשו מגדרם כדי לעזור ולרכוש אמון. ספק חניה הפועל באוטונומיה כמעט מלאה, וללא פיקוח ישיר של ה-REIT יכול להגדיל באופן אקספוננציאלי את הסיכויים להונאה לאורך זמן.

3. יישום בקרות פנימיות

חברות REIT מסחריות צריכות ליצור ולתחזק בקרות פנימיות כדי למנוע ולזהות הונאה בכל תיק ההשקעות שלהן. אלה צריכים לכלול סקירת נתוני חשבון פיננסי לעומת דוחות ציוד חניה, פעילות בחשבון בנק, הקמת מערכת רישום מרובה אנשים להחזרי ספקים ופונקציות חשבונאיות אחרות. על ידי ביצוע ביקורת שוטפת של הפעילות הפיננסית של מפעילי החניה, ה-REIT יכול להפחית במידה ניכרת את האפשרות להונאה.

4. הפקדות ישירות

עם הזמינות של בנקאות מקוונת, קל לסקור במהירות את פעילות החשבון והדוחות. על ידי בקשה שמפעיל החניה יפקיד את שני אפיקי ההכנסה (מזומן/אשראי חניה חולף ואשראי חנייה חודשי) ישירות לחשבון הבנק של ה-REIT, הסיכון לתשלום שגוי או תשלום קצר על ידי המפעיל מצטמצם מאוד.

זה מספק ל-REIT יותר נראות על הכספים של מתקן החניה, כמו גם השתלטות וביטול כל עיכוב בתשלום ממפעיל החניה. הפקדה ישירה גם נותנת ל-REIT הזדמנות נוספת לבצע בדיקת בדיקות ואיזונים של ההכנסות שנגבו כדי לוודא את הלגיטימיות של הוצאות תפעול שיש להחזיר למפעיל החניה.

5. בדוק את הספרים באופן קבוע 

חברות REIT צריכות לבקר באופן שוטף את מתקני החניה שלהם באזורים של תשלומים במזומן ושימוש בכרטיסי אימות. בנוסף, "ביקורות נקודתיות" מזדמנות ללא הודעה מוקדמת על גביית הכנסות יומית וחידושים חודשיים של תשלום ברגל יכולים לסייע באיתור הונאה בתרחישים בסיכון גבוה.

השוואת דוחות עסקאות ציוד חניה מול הכנסות שנגבו תוריד את הסבירות להונאה לא מזוהה. חברות צד ג' כגון AuditPark מציעים שירותי ביקורת וכן רשימת בדיקה למניעת הונאה כדי לעזור ל-REITs לזהות סיכונים ולפתח בקרות פנימיות למניעת הפסדים.6. אפס סובלנות

אם הגדרת את ה-REIT שלך עם אמצעים למניעת הונאה ונהלי דיווח, עדיין עליך לבצע מעקב על ידי סקירת דוחות ההכנסות וההוצאות של מפעיל החניה שלך על בסיס קבוע. כדי לחזק את חיסול ההונאה, צריך להיות אפס סובלנות למקרים של גניבה על ידי צוות האתר או דיווח לא אתי על ידי מפעיל החניה.

בסופו של יום, ה-REIT משלם למפעיל החניה עבור שירותי הניהול שלהם. אם לא ניתן לסמוך על צוות האתר עם מזומן או כרטיסי אימות, כמה מאמץ באמת השקיע מפעיל החניה באבטחה ובדיוק של הכנסות הלקוח?

אין "חוק שלוש שביתות" בעניין זה. מפעילי חניה צריכים לדעת שזה "אחד וחוץ" כשמדובר בגניבה. על ידי יישום כלל זה, מפעילי חניה ישקיעו מאמץ מרוכז יותר כדי להבטיח שגם הכנסות החניה וגם השימוש בכרטיסי אימות יהיו מאובטחים ומדויקים.

7. קבל חוות דעת של מומחה  

אם REIT הטמיעה אמצעים למניעת הונאה והמספרים עדיין לא מסתכמים, או אם יכולות להיות השלכות משפטיות, ייתכן שיהיה נבון לשכור יועץ חניה ורואה חשבון מקצועי שייכנס ויבצע סקירה מקיפה יותר של החניה ההכנסות המדווחות של המפעיל. AuditPark Services Inc. עובדת עם רואי חשבון ובוחני הונאה מוסמכים ויכולה לספק עזרה נרחבת בהרתעה, גילוי ובמידת הצורך, העמדה לדין בהונאת הכנסות מחניה.

על הסופר:

רוס פרנגוס הוא הנשיא והמייסד של AuditPark Services Inc., חברת ייעוץ חניה שבסיסה בטורונטו ON. הוא מתמחה בבקשות להצעה, מסמכי חניה וסיוע ללקוחותיו ברכישת שירותי ניהול חניה.

קטגוריות