{"id":4708,"date":"2021-10-26T15:15:59","date_gmt":"2021-10-26T20:15:59","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.bindy.com\/?p=4708"},"modified":"2025-08-19T14:09:27","modified_gmt":"2025-08-19T18:09:27","slug":"contratos-de-estacionamento-o-bom-o-ruim-e-o-realmente-feio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.bindy.com\/pt\/parking-contracts-the-good-the-bad-and-the-really-ugly\/","title":{"rendered":"Contratos de estacionamento: o bom, o ruim e o realmente feio"},"content":{"rendered":"

Escolher o tipo certo de relacionamento comercial com um operador de estacionamento \u00e9 ainda mais importante do que escolher qual operador deve administrar seu estacionamento.<\/p>\n\n\n\n

Por qu\u00ea?<\/em> Porque os termos, condi\u00e7\u00f5es e expectativas do acordo comercial (na forma de um contrato de gest\u00e3o ou contrato de arrendamento) s\u00e3o claramente definidos com anteced\u00eancia entre o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel e o vendedor de estacionamento. Por exemplo, a assun\u00e7\u00e3o de despesas operacionais para a instala\u00e7\u00e3o, como limpeza, m\u00e3o de obra, equipamentos de estacionamento, sinaliza\u00e7\u00e3o ou marketing, tudo depende do tipo de contrato estabelecido.<\/p>\n\n\n\n

V\u00e1rios fatores desempenham um papel fundamental na determina\u00e7\u00e3o do relacionamento comercial \u201ccerto\u201d com um fornecedor de estacionamento, como a taxa de transitoriedade di\u00e1ria, o estado do equipamento de estacionamento, os direitos de estacionamento do inquilino e o atendimento ao cliente. No entanto, as proje\u00e7\u00f5es de receita versus retornos de renda est\u00e1veis continuam sendo os dois fatores decisivos mais significativos para os propriet\u00e1rios ao decidir entre um acordo de administra\u00e7\u00e3o ou aluguel de opera\u00e7\u00f5es de estacionamento.<\/p>\n\n\n\n

Abaixo, meus insights sobre \u201cO bom, o mau e o realmente feio\u201d<\/em><\/strong> para cada:<\/p>\n\n\n\n

Contratos de loca\u00e7\u00e3o<\/h1>\n\n\n\n

O bom:<\/strong> m\u00e3os livres
<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sob um contrato de loca\u00e7\u00e3o, o operador do estacionamento \u00e9 totalmente respons\u00e1vel por todo o gerenciamento di\u00e1rio, opera\u00e7\u00f5es e despesas associadas ao estacionamento. N\u00e3o h\u00e1 necessidade de o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel dedicar quase tantos recursos para supervisionar a opera\u00e7\u00e3o de estacionamento do que para um acordo de gest\u00e3o. Em vez disso, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel pode esperar uma verifica\u00e7\u00e3o mensal constante do aluguel do operador de estacionamento.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, os propriet\u00e1rios tamb\u00e9m podem se beneficiar do que \u00e9 conhecido como \u201cRevenue Share\u201d da receita de estacionamento. Uma \u201cParticipa\u00e7\u00e3o na Receita\u201d representa um percentagem<\/em><\/strong> de receita mensal que um propriet\u00e1rio pode esperar receber quando o operador de estacionamento ultrapassar um limite predeterminado de receita gerada por m\u00eas.<\/p>\n\n\n\n

\n

Dica: Sempre negocie uma Participa\u00e7\u00e3o nos Lucros com um operador de estacionamento em um contrato de Loca\u00e7\u00e3o. Isso garantir\u00e1 que o propriet\u00e1rio da propriedade se beneficie do sucesso do operador de estacionamento em aumentar a receita anual da instala\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

O ruim: ofertas baixas
<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sob um contrato de loca\u00e7\u00e3o, o operador de estacionamento est\u00e1 essencialmente \u201calugando\u201d o estacionamento do propriet\u00e1rio e fornecendo um pagamento de receita mensal garantido em troca. Infelizmente, muitos propriet\u00e1rios n\u00e3o procuram aconselhamento de um profissional de estacionamento independente ou consultor de estacionamento para avaliar quanto mais receita pode ser gerada por m\u00eas. Em vez disso, muitos propriet\u00e1rios aceitam a oferta inicial de um operador de estacionamento que parece um grande neg\u00f3cio \u00e0 primeira vista, mas em compara\u00e7\u00e3o com o que a instala\u00e7\u00e3o estar\u00e1 gerando em 1-3 anos, geralmente est\u00e1 bem abaixo do valor de mercado.<\/p>\n\n\n\n

Tenha sempre em mente que o principal objetivo de um operador de estacionamento sob um contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 maximizar seus lucros al\u00e9m do valor mensal pago ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

\n

Dica:<\/strong> Certifique-se de conhecer o verdadeiro potencial de receita do seu estacionamento (1-5 anos) antes de negociar o aluguel mensal com um operador de estacionamento.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

O realmente feio: elimina\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 primeira vista, n\u00e3o espere o mesmo n\u00edvel de atendimento ao cliente ou limpeza em um estacionamento alugado versus um estacionamento administrado. Como todas as despesas operacionais em um contrato de loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o de responsabilidade do operador de estacionamento, servi\u00e7os de m\u00e3o-de-obra intensiva, como limpeza di\u00e1ria ou atendimento ao cliente, geralmente s\u00e3o os primeiros itens a serem cortados pelo operador de estacionamento, pois impactam diretamente em seus resultados.<\/p>\n\n\n\n

Infelizmente, a maioria dos propriet\u00e1rios nem mesmo descobre quais servi\u00e7os foram cortados at\u00e9 que o operador do estacionamento assuma o aluguel da instala\u00e7\u00e3o. Voc\u00ea j\u00e1 estacionou em um estacionamento muito sujo ou \u00famido? Provavelmente, est\u00e1 sendo alugado por um operador de estacionamento.<\/p>\n\n\n\n

\n

Dica: Desconfie de quais servi\u00e7os s\u00e3o prometidos pelo operador de estacionamento em um contrato de loca\u00e7\u00e3o e sempre certifique-se de que os hor\u00e1rios de servi\u00e7o para itens como limpeza di\u00e1ria ou atendimento ao cliente sejam claramente definidos com anteced\u00eancia em qualquer contrato de loca\u00e7\u00e3o. <\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

\"Muitas<\/a><\/figure><\/h1>\n\n\n\n

Acordos de Gest\u00e3o<\/h1>\n\n\n\n

O bom: supervis\u00e3o e controle<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Dependendo do estacionamento, alguns propriet\u00e1rios dedicam muito tempo e recursos para garantir que a imagem de sua propriedade e a experi\u00eancia de estacionamento excedam as expectativas do inquilino e do estacionamento di\u00e1rio. Afinal, um estacionamento \u00e9 muitas vezes a primeira e \u00faltima impress\u00e3o de um visitante de uma propriedade. Sob um contrato de gest\u00e3o, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel pode orientar um operador de estacionamento sobre onde gastar recursos adicionais e quais \u00e1reas de opera\u00e7\u00e3o requerem aten\u00e7\u00e3o especial. Por exemplo, embora a grande maioria dos estacionamentos seja totalmente automatizada, alguns propriet\u00e1rios ainda querem uma equipe adicional de atendimento ao cliente no local para lidar com reclama\u00e7\u00f5es, perguntas ou para ajudar a fazer pagamentos.<\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/a><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

O ruim: \u201csem skin no jogo\u201d<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sob um contrato de gest\u00e3o, o operador de estacionamento faz exatamente isso... gerenciar. Costuma-se dizer que eles n\u00e3o t\u00eam \u201cqualquer skin do jogo\u201d<\/em><\/strong>  quando se trata de maximizar a receita ou melhorar as opera\u00e7\u00f5es dentro de um acordo de gest\u00e3o. A realidade \u00e9 que os operadores cobram apenas uma taxa de administra\u00e7\u00e3o mensal para supervisionar as opera\u00e7\u00f5es di\u00e1rias do parque, enquanto todos os outros servi\u00e7os e taxas s\u00e3o pagos ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Quando se trata de propostas de RFP, os operadores de estacionamento geralmente prev\u00eaem enormes ganhos de receita e despesas moderadas sob um contrato de gerenciamento. Infelizmente, como eles n\u00e3o t\u00eam nenhum incentivo real (por exemplo, porcentagem das receitas anuais das instala\u00e7\u00f5es) para capitalizar, os esfor\u00e7os de uma operadora em maximizar a receita de estacionamento nem sempre t\u00eam prioridade em um contrato de gerenciamento.<\/p>\n\n\n\n

\n

Dica: Sempre negocie metas de receita com incentivos para o operador de estacionamento dentro de um contrato de gest\u00e3o. Se eles puderem se beneficiar diretamente do sucesso da instala\u00e7\u00e3o, um operador de estacionamento dar\u00e1 mais \u00eanfase \u00e0 maximiza\u00e7\u00e3o das receitas para o propriet\u00e1rio.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

O realmente feio: despesas acolchoadas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Se voc\u00ea realmente pensar sobre isso, como qualquer operador de estacionamento pode sustentar ou expandir seus neg\u00f3cios cobrando apenas $1.000- $2.000\/m\u00eas em taxas de administra\u00e7\u00e3o? Simplificando, eles n\u00e3o podem. Sob um contrato de gest\u00e3o, o operador de estacionamento cobra do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel diversos servi\u00e7os operacionais, como m\u00e3o de obra, suprimentos, seguro, limpeza etc. A realidade \u00e9 que quase todos esses produtos e taxas de servi\u00e7o s\u00e3o<\/em><\/strong> "acolchoado"<\/em><\/strong> para gerar receita adicional para o operador de estacionamento.<\/p>\n\n\n\n

Lembro-me de revisar o contrato de gerenciamento de um cliente pelo qual o operador de estacionamento incumbente estava cobrando a mais do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel em mais $4.000\/m\u00eas pelo seguro da instala\u00e7\u00e3o nos \u00faltimos 5 anos. O cliente n\u00e3o tinha ideia de que as taxas de seguro deveriam ser em torno de $400\/m\u00eas para uma instala\u00e7\u00e3o desse tamanho.<\/p>\n\n\n\n

\n

Dica final: os operadores de estacionamento costumam cobrar por itens vagos e amb\u00edguos, como \u201cTaxas Administrativas\u201d ou \u201cTaxas de Processamento\u201d. Sempre verifique e confirme quais despesas o operador do estacionamento est\u00e1 cobrando e sempre pe\u00e7a v\u00e1rias cota\u00e7\u00f5es independentes como refer\u00eancia, especialmente quando se trata de lavagem de alta press\u00e3o ou limpeza de outras instala\u00e7\u00f5es.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

OUTROS RECURSOS AUTOMOTIVOS E DE ESTACIONAMENTO<\/h2>\n\n\n\n

Consulte o Categoria Automotiva e Estacionamento<\/a> para listas de verifica\u00e7\u00e3o, instru\u00e7\u00f5es e melhores pr\u00e1ticas para as ind\u00fastrias automotiva e de estacionamento.<\/p>\n\n\n

\n
\"Ross_Frangos_headshot\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Sobre o autor:<\/p>\n\n\n\n

Ross Frangos<\/a> \u00e9 o presidente e fundador da AuditPark Services Inc<\/a>., uma empresa de consultoria de estacionamento com sede em Toronto ON. Ele \u00e9 especialista em Solicita\u00e7\u00f5es de Propostas, documentos de estacionamento e auxiliando seus clientes na contrata\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de gerenciamento de estacionamento.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Escolher o tipo certo de relacionamento comercial com um operador de estacionamento \u00e9 ainda mais importante do que escolher qual operador deve administrar seu estacionamento. Por qu\u00ea? 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