{"id":4708,"date":"2021-10-26T15:15:59","date_gmt":"2021-10-26T20:15:59","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.bindy.com\/?p=4708"},"modified":"2025-08-19T14:09:27","modified_gmt":"2025-08-19T18:09:27","slug":"contratti-di-parcheggio-il-buono-il-cattivo-e-il-veramente-brutto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.bindy.com\/it\/parking-contracts-the-good-the-bad-and-the-really-ugly\/","title":{"rendered":"Contratti di parcheggio: il buono, il brutto e il brutto"},"content":{"rendered":"

Scegliere il giusto tipo di rapporto commerciale con un operatore di parcheggio \u00e8 ancora pi\u00f9 importante che scegliere quale operatore dovrebbe gestire il tuo parcheggio.<\/p>\n\n\n\n

Come mai?<\/em> Perch\u00e9 i termini, le condizioni e le aspettative dell'accordo commerciale (sotto forma di contratto di gestione o contratto di locazione) sono chiaramente stabiliti in anticipo tra il proprietario e il venditore di parcheggi. Ad esempio, l'assunzione di spese operative per la struttura come pulizia, manodopera, attrezzature per il parcheggio, segnaletica o marketing, tutto dipende dal tipo di contratto stipulato.<\/p>\n\n\n\n

Numerosi fattori giocano un ruolo chiave nel determinare il "giusto" rapporto d'affari con un venditore di parcheggi, come il tasso di transito giornaliero, lo stato delle attrezzature di parcheggio, i diritti di parcheggio degli inquilini e il servizio clienti. Tuttavia, le proiezioni dei ricavi rispetto ai rendimenti stabili del reddito rimangono i due fattori decisivi pi\u00f9 significativi per i proprietari di immobili al momento di decidere tra un accordo di gestione o la locazione di operazioni di parcheggio.<\/p>\n\n\n\n

Di seguito, i miei approfondimenti su \u201cIl buono, il brutto e il veramente brutto\u201d<\/em><\/strong> per ciascuno:<\/p>\n\n\n\n

Contratti di locazione<\/h1>\n\n\n\n

Il bene:<\/strong> mani libere
<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In base a un contratto di locazione, l'operatore del parcheggio \u00e8 completamente responsabile di tutta la gestione quotidiana, delle operazioni e delle spese associate al parcheggio. Non \u00e8 necessario che il proprietario dedichi altrettante risorse alla supervisione dell'operazione di parcheggio rispetto a un accordo di gestione. Invece, il proprietario dell'immobile pu\u00f2 aspettarsi un controllo mensile costante dell'affitto dall'operatore del parcheggio.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, i proprietari di immobili possono anche beneficiare di quella che \u00e8 nota come "Partecipazione alle entrate" delle entrate del parcheggio. Una \u201cPartecipazione dei ricavi\u201d rappresenta a percentuale<\/em><\/strong> delle entrate mensili che un proprietario pu\u00f2 aspettarsi di ricevere quando l'operatore del parcheggio supera una soglia predeterminata di entrate generate mensilmente.<\/p>\n\n\n\n

\n

Suggerimento: negozia sempre una quota di compartecipazione alle entrate con un operatore di parcheggio in un contratto di locazione. Ci\u00f2 garantir\u00e0 che il proprietario dell'immobile tragga vantaggio dal successo dell'operatore del parcheggio nell'aumentare le entrate annuali della struttura.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Il cattivo: offerte basse
<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In base a un contratto di locazione, il gestore del parcheggio essenzialmente "affitta" il parcheggio dal proprietario e fornisce in cambio un pagamento mensile garantito. Sfortunatamente, molti proprietari di immobili non chiedono consiglio a un professionista del parcheggio indipendente o a un consulente di parcheggio per valutare quante pi\u00f9 entrate possono essere generate al mese. Invece, molti proprietari di immobili accettano l'offerta iniziale di un operatore di parcheggio che all'inizio sembra un ottimo affare, ma rispetto a ci\u00f2 che la struttura generer\u00e0 in 1-3 anni, di solito \u00e8 ben al di sotto del valore di mercato.<\/p>\n\n\n\n

Tieni sempre a mente che l'obiettivo principale di un operatore di parcheggio in un contratto di locazione \u00e8 massimizzare i propri profitti oltre l'importo mensile pagato al proprietario della propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

\n

Mancia:<\/strong> Assicurati di conoscere il vero potenziale di guadagno del tuo parcheggio (1-5 anni) prima di negoziare l'affitto mensile con un operatore di parcheggio.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Il vero brutto: l'eliminazione dei servizi<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Di punto in bianco, non aspettarti lo stesso livello di servizio clienti o pulizia in un parcheggio in affitto rispetto a un lotto gestito. Poich\u00e9 tutte le spese di esercizio in un contratto di locazione rientrano nella responsabilit\u00e0 dell'operatore del parcheggio, i servizi ad alta intensit\u00e0 di manodopera come la pulizia quotidiana o l'assistenza clienti sono di solito i primi elementi a essere tagliati dall'operatore del parcheggio in quanto influiscono direttamente sui profitti.<\/p>\n\n\n\n

Sfortunatamente, la maggior parte dei proprietari di immobili non scopre nemmeno quali servizi sono stati tagliati fino a quando l'operatore del parcheggio non ha assunto l'affitto della struttura. Hai mai parcheggiato in un parcheggio molto sporco o umido? \u00c8 probabile che venga affittato da un operatore di parcheggio.<\/p>\n\n\n\n

\n

Suggerimento: fai attenzione a quali servizi sono promessi dall'operatore del parcheggio in un contratto di locazione e assicurati sempre che gli orari di servizio per articoli come la pulizia giornaliera o l'assistenza clienti siano chiaramente indicati in anticipo all'interno di qualsiasi contratto di locazione del parcheggio. <\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

\"Molte<\/a><\/figure><\/h1>\n\n\n\n

Accordi di gestione<\/h1>\n\n\n\n

Il bene: supervisione e controllo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

A seconda della struttura di parcheggio, alcuni proprietari dedicano molto tempo e risorse per garantire che l'immagine della loro propriet\u00e0 e l'esperienza di parcheggio superino le aspettative degli inquilini e dei parcheggiatori quotidiani. Dopotutto, un parcheggio \u00e8 spesso la prima e l'ultima impressione di un visitatore di una propriet\u00e0. In base a un accordo di gestione, il proprietario dell'immobile pu\u00f2 indicare a un operatore di parcheggio dove spendere risorse aggiuntive e quali aree di attivit\u00e0 richiedono un'attenzione particolare. Ad esempio, anche se la stragrande maggioranza dei parcheggi \u00e8 completamente automatizzata, alcuni proprietari di immobili desiderano comunque personale aggiuntivo del servizio clienti in loco per gestire i reclami, le domande dei parcheggiatori o per assistere nell'effettuare i pagamenti.<\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/a><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Il cattivo: "nessuna skin nel gioco"<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In base a un contratto di gestione, l'operatore del parcheggio fa proprio questo... gestire. Si dice spesso che non ce l'hanno "qualsiasi skin nel gioco"<\/em><\/strong>  quando si tratta di massimizzare le entrate o migliorare le operazioni nell'ambito di un accordo di gestione. La realt\u00e0 \u00e8 che gli operatori riscuotono solo una quota di gestione mensile per supervisionare le operazioni quotidiane del parkade, mentre tutti gli altri servizi e commissioni vengono restituiti al proprietario dell'immobile.<\/p>\n\n\n\n

Quando si tratta di proposte RFP, gli operatori di parcheggio spesso prevedono enormi guadagni di entrate e spese moderate nell'ambito di un accordo di gestione. Sfortunatamente, poich\u00e9 non hanno alcun reale incentivo (ad es. percentuale dei ricavi annuali della struttura) su cui capitalizzare, gli sforzi di un operatore per massimizzare i ricavi dei parcheggi non hanno sempre la priorit\u00e0 all'interno di un accordo di gestione.<\/p>\n\n\n\n

\n

Suggerimento: negozia sempre obiettivi di guadagno con incentivi per l'operatore del parcheggio all'interno di un accordo di gestione. Se possono beneficiare direttamente del successo della struttura, un operatore di parcheggio porr\u00e0 maggiore enfasi sulla massimizzazione dei ricavi per il proprietario.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Il veramente brutto: spese imbottite<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Se ci pensi davvero, come pu\u00f2 un operatore di parcheggio sostenere o far crescere la propria attivit\u00e0 addebitando solo $1.000- $2.000\/mese di spese di gestione? In poche parole, non possono. In base a un contratto di gestione, l'operatore del parcheggio addebita al proprietario dell'immobile vari servizi operativi come manodopera, forniture, assicurazione, pulizia, ecc. La realt\u00e0 \u00e8 che quasi tutti questi prodotti e costi di servizio lo sono<\/em><\/strong> "imbottito"<\/em><\/strong> per generare entrate aggiuntive per il gestore del parcheggio.<\/p>\n\n\n\n

Ricordo di aver esaminato un contratto di gestione di un cliente in base al quale l'operatore di parcheggio in carica sovraccaricava il proprietario della propriet\u00e0 di pi\u00f9 $4.000\/mese per l'assicurazione della struttura negli ultimi 5 anni. Il cliente non aveva idea che le spese assicurative avrebbero dovuto aggirarsi intorno a $400\/mese per una struttura di quelle dimensioni.<\/p>\n\n\n\n

\n

Suggerimento finale: gli operatori di parcheggio spesso addebitano elementi vaghi e ambigui come "Commissioni amministrative" o "Commissioni di elaborazione". Controlla sempre e conferma le spese addebitate dall'operatore del parcheggio e chiedi sempre pi\u00f9 preventivi indipendenti come riferimento, soprattutto quando si tratta di lavaggio elettrico o pulizia di un altro impianto.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

ALTRE RISORSE AUTOMOBILISTICHE E DI PARCHEGGIO<\/h2>\n\n\n\n

Fare riferimento al Categoria Automotive e Parcheggio<\/a> per liste di controllo, procedure e migliori pratiche per l'industria automobilistica e dei parcheggi.<\/p>\n\n\n

\n
\"Ross_Frangos_headshot\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Circa l'autore:<\/p>\n\n\n\n

Ross Frango<\/a> \u00e8 Presidente e Fondatore di AuditPark Services Inc<\/a>., una societ\u00e0 di consulenza sui parcheggi con sede a Toronto ON. \u00c8 specializzato in Richieste di Proposte, documenti di parcheggio e assistenza ai suoi clienti nell'approvvigionamento di servizi di gestione dei parcheggi.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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