{"id":4708,"date":"2021-10-26T15:15:59","date_gmt":"2021-10-26T20:15:59","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.bindy.com\/?p=4708"},"modified":"2025-08-19T14:09:27","modified_gmt":"2025-08-19T18:09:27","slug":"los-contratos-de-estacionamiento-lo-bueno-lo-malo-y-lo-realmente-feo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.bindy.com\/es\/los-contratos-de-estacionamiento-lo-bueno-lo-malo-y-lo-realmente-feo\/","title":{"rendered":"Contratos de estacionamiento: lo bueno, lo malo y lo realmente feo"},"content":{"rendered":"

Elegir el tipo correcto de relaci\u00f3n comercial con un operador de estacionamiento es a\u00fan m\u00e1s importante que elegir qu\u00e9 operador debe administrar su instalaci\u00f3n de estacionamiento.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPor qu\u00e9?<\/em> Porque los t\u00e9rminos, condiciones y expectativas del acuerdo comercial (en forma de contrato de administraci\u00f3n o acuerdo de arrendamiento) se establecen claramente de antemano entre el propietario y el proveedor del estacionamiento. Por ejemplo, la asunci\u00f3n de gastos operativos para la instalaci\u00f3n, como limpieza, mano de obra, equipo de estacionamiento, se\u00f1alizaci\u00f3n o marketing, todo depende del tipo de contrato que se establezca.<\/p>\n\n\n\n

Una serie de factores desempe\u00f1an un papel clave en la determinaci\u00f3n de la relaci\u00f3n comercial "correcta" con un proveedor de estacionamiento, como la proporci\u00f3n transitoria diaria, el estado del equipo de estacionamiento, los derechos de estacionamiento de los inquilinos y el servicio al cliente. Sin embargo, las proyecciones de ingresos frente a los rendimientos de ingresos estables siguen siendo los dos factores decisivos m\u00e1s importantes para los propietarios cuando deciden entre un acuerdo de gesti\u00f3n o el arrendamiento de operaciones de estacionamiento.<\/p>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3n, mis ideas sobre \u201cLo bueno, lo malo y lo realmente feo\u201d<\/em><\/strong> para cada:<\/p>\n\n\n\n

Contratos de arrendamiento<\/h1>\n\n\n\n

El bueno:<\/strong> manos libres
<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Seg\u00fan un contrato de arrendamiento, el operador del estacionamiento es completamente responsable de toda la administraci\u00f3n diaria, las operaciones y los gastos asociados con las instalaciones del estacionamiento. No hay necesidad de que el due\u00f1o de la propiedad dedique tantos recursos a supervisar la operaci\u00f3n de estacionamiento en comparaci\u00f3n con un acuerdo de administraci\u00f3n. En cambio, el due\u00f1o de la propiedad puede esperar un cheque de alquiler mensual constante del operador del estacionamiento.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, los propietarios tambi\u00e9n pueden beneficiarse de lo que se conoce como \u201cParticipaci\u00f3n en los ingresos\u201d de los ingresos por estacionamiento. Una \u201cParticipaci\u00f3n en los ingresos\u201d representa una porcentaje<\/em><\/strong> de ingresos mensuales que el propietario de una propiedad puede esperar recibir cuando el operador del estacionamiento supere un umbral predeterminado de ingresos generados por mes.<\/p>\n\n\n\n

\n

Consejo: siempre negocie un reparto de ingresos con un operador de estacionamiento en un contrato de arrendamiento. Esto garantizar\u00e1 que el due\u00f1o de la propiedad se beneficie del \u00e9xito del operador del estacionamiento en el aumento de los ingresos anuales de la instalaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Lo malo: ofertas bajas
<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Seg\u00fan un contrato de arrendamiento, el operador del estacionamiento esencialmente \u201calquila\u201d la instalaci\u00f3n de estacionamiento del propietario y proporciona a cambio un pago de ingresos mensuales garantizados. Desafortunadamente, muchos due\u00f1os de propiedades no buscan el consejo de un profesional de estacionamiento independiente o un consultor de estacionamiento para evaluar cu\u00e1ntos ingresos adicionales se pueden generar por mes. En cambio, muchos propietarios aceptan la oferta inicial de un operador de estacionamiento que parece mucho al principio, pero en comparaci\u00f3n con lo que generar\u00e1 la instalaci\u00f3n en 1 a 3 a\u00f1os, generalmente est\u00e1 muy por debajo del valor de mercado.<\/p>\n\n\n\n

Siempre tenga en cuenta que el objetivo principal de un operador de estacionamiento bajo un contrato de arrendamiento es maximizar sus ganancias por encima del monto mensual que se paga al propietario.<\/p>\n\n\n\n

\n

Consejo:<\/strong> Aseg\u00farese de conocer el verdadero potencial de ingresos de su estacionamiento (1 a 5 a\u00f1os) antes de negociar el alquiler mensual con un operador de estacionamiento.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Lo realmente feo: eliminaci\u00f3n de servicios<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Claramente, no espere el mismo nivel de servicio al cliente o limpieza en un estacionamiento arrendado que en un lote administrado. Debido a que todos los gastos operativos en un contrato de arrendamiento son responsabilidad del operador del estacionamiento, los servicios que requieren mucha mano de obra, como la limpieza diaria o la asistencia al cliente, suelen ser los primeros elementos que el operador del estacionamiento recorta, ya que impactan directamente en sus resultados.<\/p>\n\n\n\n

Desafortunadamente, la mayor\u00eda de los propietarios ni siquiera se enteran de qu\u00e9 servicios se han cortado hasta que el operador del estacionamiento asume el contrato de arrendamiento de la instalaci\u00f3n. \u00bfAlguna vez ha estacionado en un estacionamiento realmente sucio o h\u00famedo? Lo m\u00e1s probable es que lo alquile un operador de estacionamiento.<\/p>\n\n\n\n

\n

Sugerencia: tenga cuidado con los servicios que promete el operador del estacionamiento en un contrato de arrendamiento y siempre aseg\u00farese de que las horas de servicio para elementos como la limpieza diaria o la asistencia al cliente est\u00e9n claramente establecidas de antemano en cualquier contrato de arrendamiento de estacionamiento. <\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

\"\u00a1Muchas<\/a><\/figure><\/h1>\n\n\n\n

Acuerdos de gesti\u00f3n<\/h1>\n\n\n\n

Lo bueno: vigilancia y control<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Dependiendo de la instalaci\u00f3n de estacionamiento, algunos propietarios dedican mucho tiempo y recursos para garantizar que la imagen de su propiedad y la experiencia de estacionamiento superen las expectativas tanto del inquilino como del estacionador diario. Despu\u00e9s de todo, un estacionamiento es a menudo la primera y la \u00faltima impresi\u00f3n de un visitante de una propiedad. Bajo un acuerdo de gesti\u00f3n, el due\u00f1o de la propiedad puede indicarle a un operador de estacionamiento d\u00f3nde gastar recursos adicionales y qu\u00e9 \u00e1reas de operaciones requieren atenci\u00f3n especial. Por ejemplo, a pesar de que la gran mayor\u00eda de las instalaciones de estacionamiento est\u00e1n completamente automatizadas, algunos propietarios a\u00fan desean personal de servicio al cliente adicional en el sitio para manejar las quejas y preguntas de los estacionamientos o para ayudarlos a realizar los pagos.<\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/a><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Lo malo: \u201csin piel en el juego\u201d<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Bajo un contrato de administraci\u00f3n, el operador del estacionamiento hace justamente eso... administrar. A menudo se dice que no tienen \u201ccualquier piel en el juego\u201d<\/em><\/strong>  cuando se trata de maximizar los ingresos o mejorar las operaciones dentro de un acuerdo de gesti\u00f3n. La realidad es que los operadores solo cobran una tarifa de administraci\u00f3n mensual para supervisar las operaciones diarias del estacionamiento, mientras que todos los dem\u00e1s servicios y tarifas se devuelven al propietario.<\/p>\n\n\n\n

Cuando se trata de propuestas RFP, los operadores de estacionamiento a menudo pronostican grandes ganancias de ingresos y gastos moderados bajo un acuerdo de administraci\u00f3n. Desafortunadamente, debido a que no tienen ning\u00fan incentivo real (por ejemplo, un porcentaje de los ingresos anuales de las instalaciones) para capitalizar, los esfuerzos de un operador para maximizar los ingresos por estacionamiento no siempre tienen prioridad dentro de un acuerdo de gesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\n

Consejo: Siempre negocie objetivos de ingresos con incentivos para el operador de estacionamiento dentro de un acuerdo de gesti\u00f3n. Si pueden beneficiarse directamente del \u00e9xito de la instalaci\u00f3n, un operador de estacionamiento pondr\u00e1 m\u00e1s \u00e9nfasis en maximizar los ingresos para el propietario.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Lo realmente feo: gastos acolchados<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Si realmente lo piensa, \u00bfc\u00f3mo puede cualquier operador de estacionamiento mantener o hacer crecer su negocio cobrando solo $1,000-$2,000\/mes en tarifas de administraci\u00f3n? En pocas palabras, no pueden. En virtud de un contrato de gesti\u00f3n, el operador del estacionamiento le cobra al due\u00f1o de la propiedad varios servicios operativos, como mano de obra, suministros, seguros, limpieza, etc. La realidad es que casi todos estos productos y cargos por servicios son<\/em><\/strong> "acolchado"<\/em><\/strong> para generar ingresos adicionales para el operador del estacionamiento.<\/p>\n\n\n\n

Recuerdo haber revisado el contrato de administraci\u00f3n de un cliente en el que el operador de estacionamiento actual estaba cobrando de m\u00e1s al due\u00f1o de la propiedad m\u00e1s de $4,000\/mes por el seguro de la instalaci\u00f3n durante los \u00faltimos 5 a\u00f1os. El cliente no ten\u00eda idea de que se supon\u00eda que las tarifas de seguro rondar\u00edan los $400\/mes para una instalaci\u00f3n de ese tama\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

\n

Sugerencia final: los operadores de estacionamiento a menudo cobran por elementos vagos y ambiguos, como "tarifas administrativas" o "tarifas de procesamiento". Siempre verifique dos veces y confirme qu\u00e9 gastos est\u00e1 cobrando el operador del estacionamiento, y siempre solicite m\u00faltiples cotizaciones independientes como referencia, especialmente cuando se trata de lavado a presi\u00f3n u otra limpieza de instalaciones.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

OTROS RECURSOS DE AUTOMOCI\u00d3N Y APARCAMIENTO<\/h2>\n\n\n\n

Referirse a Categor\u00eda Automotriz y Estacionamiento<\/a> para listas de verificaci\u00f3n, procedimientos y mejores pr\u00e1cticas para las industrias automotriz y de estacionamiento.<\/p>\n\n\n

\n
\"Ross_Frangos_headshot\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Sobre el Autor:<\/p>\n\n\n\n

ross frangos<\/a> es el Presidente y Fundador de AuditPark Services Inc<\/a>., una firma de consultor\u00eda de estacionamiento con sede en Toronto ON. Se especializa en Solicitudes de Propuestas, documentos de estacionamiento y asistencia a sus clientes en la contrataci\u00f3n de servicios de administraci\u00f3n de estacionamiento.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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