تعد صناديق الاستثمار العقاري من الحجم المتوسط إلى الكبير أكثر عرضة للاحتيال في عمليات وقوف السيارات الخاصة بهم من شركات العقارات الصغيرة ويمكن أن تكون الآثار أكثر تدميراً في المحصلة النهائية.
تنقسم أنواع الاحتيال التي يجب على مالكي العقارات والمديرين إدراكها عمومًا إلى أربع فئات: سرقة النقود ، وسرقة التحقق من الصحة (كوبونات الخصم) ، والاحتيال في البيانات المالية ، وإساءة استخدام الوصول الشهري إلى باركر. تشكل سرقة الأموال النقدية أو اختلاسها غالبية النشاط الاحتيالي ، ولكن الاحتيال في البيانات المالية آخذ في الازدياد في السوق.
عادة ما تتم هذه الأنشطة غير القانونية ، إما عن طريق سرقة النقود مباشرة ، أو بيع قسائم خصم التحقق من الصحة مقابل النقود أو سوء إدارة بطاقات الدخول الشهرية الخاصة بـ parker ، بشكل مباشر عن طريق الحاضرين. هذه حقيقة صعبة للعديد من صناديق الاستثمار العقاري التجارية ، التي غالبًا ما تبني علاقة ثقة طويلة مع مشغلي مواقف السيارات على مدار سنوات عديدة.
النوع الأساسي الآخر من الاحتيال يتضمن إعداد تقارير البيانات المالية مثل رشاوى / رواتب المقاولين الفرعيين (على سبيل المثال لغسيل الطاقة والتنظيف وما إلى ذلك) أو تضخيم النفقات التشغيلية. في هذه الحالة ، تستفيد الإدارة العليا في شركة وقوف السيارات شخصيًا ، على الرغم من انتهاكها لمسؤولياتها الأخلاقية والقانونية تجاه عميل REIT.
يرجع السبب في مواجهة صناديق الاستثمار العقارية التجارية المتوسطة والكبيرة لمخاطر أكبر إلى عدة عوامل. الافتقار إلى التدريب أو الإشراف المباشر من قبل موظفي الملكية أو المسؤولين الذين يؤدون واجبات متعددة عبر محافظ كبيرة ضمن جداول زمنية صارمة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يتم بناء علاقات وثيقة بين الموظفين المرافقين والعملاء المنتظمين مما قد يؤدي إلى حالات سرقة في شكل مواقف مجانية للسيارات شهريًا.
يمكن أن يكون هناك أيضًا نقص في إجراءات الرقابة الرسمية من قبل صناديق الاستثمار العقاري عندما يتعلق الأمر بوقوف السيارات ، إلى جانب نقص الخبرة في فهم تقارير إيرادات مواقف السيارات. تلعب كل هذه العوامل دورًا مهمًا في الصحة المالية العامة لأصل REIT.
بعد قولي هذا ، من الأهمية بمكان أن تتخذ صناديق الاستثمار العقاري التجارية الخطوات اللازمة لتحديد جميع أنواع الاحتيال في مرافق وقوف السيارات الخاصة بهم وردعها في أقرب وقت ممكن. فيما يلي 7 خطوات لمساعدتك.
1. تعيين مسؤول مخصص
نظرًا لحجمها الهائل ، فإن العديد من صناديق الاستثمار العقاري التجارية لديها العديد من الأفراد الذين يتعاملون مع وظائف مسك الدفاتر مثل المستحقات ومعالجة الدفع ودفع الفواتير وما إلى ذلك وتسجيل هذه الوظائف في نظام محاسبة. هذا يمكن أن يجعل الأمر أسهل بكثير لحالات الاحتيال على مشغل وقوف السيارات دون أن يلاحظها أحد. يجب أن يكون لدى صناديق الاستثمار العقاري فرد واحد على الأقل مدرب للإشراف على جميع الوظائف المتعلقة بوقوف السيارات والمشاركة في اجتماعات تقرير الإيرادات الشهرية مع مشغل مواقف السيارات.
2. تعرف على مشغل وقوف السيارات الخاص بك
بينما تسعى كل شركة جاهدة لتوظيف بائعين صادقين ، لديهم تفاصيل RFP / RFQ يمكن أن تساعد عملية وقوف السيارات في منع الاحتيال. ستوفر فحوصات الخلفية وخطابات التوصية وتقييم المواقع الأخرى التي يديرها مشغل مواقف السيارات المحتمل تفاصيل لا يمكن التعرف عليها بسهولة خلال اجتماع وجهاً لوجه.
ال RFP / RFQ توفر عملية التقييم لصناديق الاستثمار العقاري القدرة على طلب تفاصيل تتعلق بمنهجية إعداد التقارير المالية والشفافية وضوابط التدقيق الداخلي.
على الرغم من أنه قد يبدو غير منطقي ، إلا أنه غالبًا ما يُنظر إلى مشغلي مواقف السيارات الذين يرتكبون الاحتيال على أنهم الأكثر جدارة بالثقة من قبل عملائهم لأنهم سيبذلون قصارى جهدهم للمساعدة واكتساب الثقة. يمكن لبائع مواقف السيارات الذي يعمل باستقلالية كاملة تقريبًا ولا توجد إشراف مباشر من قبل صندوق الاستثمار العقاري أن يزيد بشكل كبير من فرص الاحتيال بمرور الوقت.
3. تطبيق الضوابط الداخلية
تحتاج صناديق الاستثمار العقاري التجارية إلى إنشاء والحفاظ على ضوابط داخلية لمنع واكتشاف الاحتيال عبر محافظها الاستثمارية. يجب أن يشمل ذلك مراجعة بيانات الحساب المالي مقابل تقارير معدات وقوف السيارات ، ونشاط الحساب المصرفي ، وإنشاء نظام تسجيل خروج متعدد الأشخاص لتسديد تكاليف البائعين ووظائف المحاسبة الأخرى. من خلال إجراء تدقيق منتظم للنشاط المالي لمشغلي مواقف السيارات ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تقلل إلى حد كبير من إمكانية الاحتيال.
4. الودائع المباشرة
مع توفر الخدمات المصرفية عبر الإنترنت ، من السهل مراجعة نشاط الحساب وكشوف الحساب بسرعة. من خلال مطالبة مشغل وقوف السيارات بإيداع كل من تدفقات الإيرادات (النقدية / الائتمانية المؤقتة وائتمان باركر الشهري) مباشرة في الحساب المصرفي الخاص بـ REIT ، يتم تقليل مخاطر الدفع غير الصحيح أو الدفع القصير من قبل المشغل إلى حد كبير.
وهذا يوفر لصندوق الاستثمار العقاري مزيدًا من الوضوح حول البيانات المالية لمرفق وقوف السيارات ، فضلاً عن السيطرة والقضاء على أي تأخير في الدفع من مشغل مواقف السيارات. يمنح الإيداع المباشر أيضًا صندوق الاستثمار العقاري فرصة إضافية لإجراء مراجعة تدقيق وأرصدة الإيرادات المحصلة للتحقق من شرعية النفقات التشغيلية التي يتعين سدادها إلى مشغل مواقف السيارات.
5. تدقيق الكتب بانتظام
يجب على صناديق الاستثمار العقاري تدقيق بشكل روتيني مرافق وقوف السيارات الخاصة بها في مناطق المدفوعات النقدية واستخدام تذاكر التحقق من الصحة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تساعد "عمليات التدقيق الفوري" العرضية غير المعلنة على عمليات تحصيل الإيرادات اليومية والتجديدات الشهرية للدفع على الأقدام في الكشف عن الاحتيال في السيناريوهات عالية المخاطر.
ستؤدي مقارنة تقارير معاملات معدات وقوف السيارات مقابل الإيرادات المحصلة إلى تقليل احتمالية حدوث احتيال غير محدد. شركات الطرف الثالث مثل AuditPark تقديم خدمات التدقيق بالإضافة إلى قائمة التحقق من منع الاحتيال لمساعدة صناديق الاستثمار العقاري على تحديد المخاطر وتطوير ضوابط داخلية لمنع الخسائر.6. عدم التسامح
إذا قمت بإعداد REIT الخاص بك مع إجراءات منع الاحتيال وإجراءات الإبلاغ ، فلا يزال يتعين عليك المتابعة من خلال مراجعة تقارير الإيرادات والنفقات الخاصة بمشغل وقوف السيارات الخاص بك على أساس منتظم. لتعزيز القضاء على الاحتيال ، ينبغي أن يكون هناك عدم التسامح لحالات السرقة من قبل موظفي الموقع أو الإبلاغ غير الأخلاقي من قبل مشغل وقوف السيارات.
في نهاية اليوم ، تدفع REIT لمشغل مواقف السيارات مقابل خدمات إدارتها. إذا كان لا يمكن الوثوق بموظفي الموقع بالنقد أو تذاكر التحقق من الصحة ، فما مقدار الجهد الذي استثمره مشغل مواقف السيارات حقًا في أمان ودقة إيرادات العميل؟
لا "قاعدة الضربات الثلاثة" على هذا. يجب أن يعرف مشغلو مواقف السيارات أنه "واحد وخارجه" عندما يتعلق الأمر بالسرقة. من خلال تنفيذ هذه القاعدة ، سيبذل مشغلو مواقف السيارات جهودًا أكثر تضافرًا لضمان أمان ودقة إيرادات وقوف السيارات واستخدام بطاقة التحقق.
7. احصل على رأي خبير
إذا كان صندوق الاستثمار العقاري قد نفذ تدابير منع الاحتيال وما زالت الأرقام غير مجمعة ، أو إذا كان من الممكن أن تكون هناك آثار قانونية ، فقد يكون من الحكمة تعيين مستشار مواقف للسيارات ومحاسب محترف للحضور وإجراء مراجعة أكثر شمولاً لمواقف السيارات الإيرادات المبلغ عنها للمشغل. AuditPark Services Inc. يعمل مع محاسبين قانونيين (CPA) وفاحصي الاحتيال المعتمدين ويمكنه تقديم مساعدة مكثفة في ردع الاحتيال في إيرادات وقوف السيارات ، واكتشافه ، وإذا لزم الأمر ، الملاحقة القضائية.
موارد السيارات ومواقف السيارات الأخرى
الرجوع إلى فئة السيارات ومواقف السيارات لقوائم المراجعة ، وكيفية العمل وأفضل الممارسات لصناعات السيارات ومواقف السيارات.
موارد أخرى لمنع الخسائر
الرجوع إلى فئة منع الخسارة لقوائم المراجعة وكيفية العمل وأفضل الممارسات لمنع الخسارة.
عن المؤلف:
روس فرانجوس هو رئيس ومؤسس AuditPark Services Inc. ، شركة استشارية لمواقف السيارات مقرها في تورونتو أونتاريو. وهو متخصص في طلبات العروض ووثائق وقوف السيارات ومساعدة عملائه في شراء خدمات إدارة مواقف السيارات.
AR 
EN 
CS 
DA 
NL 
FR 
DE 
EL 
HE 
HI 
ID 
IT 
JA 
KO 
PL 
PT 
RO 
ES 
SV 
TH 
TR 
VI