يعد اختيار النوع الصحيح من علاقة العمل مع مشغل وقوف السيارات أكثر أهمية من اختيار المشغل الذي يجب أن يدير مرفق وقوف السيارات الخاص بك.

لماذا ا؟ لأن الشروط والأحكام والتوقعات الخاصة بترتيب الأعمال (في شكل عقد إدارة أو اتفاقية إيجار) محددة بوضوح مقدمًا بين مالك العقار ومورد مواقف السيارات. على سبيل المثال ، يعتمد افتراض نفقات التشغيل للمنشأة مثل التنظيف والعمالة ومعدات وقوف السيارات واللافتات أو التسويق على نوع العقد الذي تم وضعه.

يلعب عدد من العوامل دورًا رئيسيًا في تحديد علاقة العمل "الصحيحة" مع بائع مواقف السيارات مثل النسبة اليومية المؤقتة وحالة معدات وقوف السيارات واستحقاقات وقوف المستأجر وخدمة العملاء. ومع ذلك ، تظل توقعات الإيرادات مقابل عوائد الدخل المستقرة أهم عاملين حاسمين لمالكي العقارات عند اتخاذ قرار بين صفقة إدارة أو تأجير عمليات وقوف السيارات.

أدناه ، رؤيتي حول "الجيد والسيئ والقبيح حقًا" لكل:

اتفاقيات الإيجار ، الخير والشر والقبيح

الخير: الأيدي الحرة

بموجب اتفاقية الإيجار ، يكون مشغل مواقف السيارات مسؤولاً بالكامل عن جميع الإدارة والعمليات والنفقات اليومية المرتبطة بمرفق وقوف السيارات. ليست هناك حاجة لمالك العقار لتكريس ما يقرب من العديد من الموارد للإشراف على عملية وقوف السيارات مقابل صفقة إدارة. بدلاً من ذلك ، يمكن لمالك العقار توقع شيك إيجار شهري ثابت من مشغل مواقف السيارات.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لمالكي العقارات أيضًا الاستفادة مما يُعرف باسم "حصة الإيرادات" من عائدات مواقف السيارات. تمثل "حصة الإيرادات" أ النسبة المئوية من الإيرادات الشهرية التي يمكن لمالك العقار أن يتوقع الحصول عليها عندما يتجاوز مشغل وقوف السيارات حدًا محددًا مسبقًا للإيرادات المتولدة شهريًا.

نصيحة: تفاوض دائمًا على مشاركة الإيرادات مع مشغل انتظار السيارات في اتفاقية الإيجار. سيضمن ذلك استفادة مالك العقار من نجاح مشغل مواقف السيارات في زيادة الإيرادات السنوية للمنشأة.

السيئ: العروض المنخفضة

بموجب اتفاقية الإيجار ، يقوم مشغل المواقف بشكل أساسي "بتأجير" مرفق وقوف السيارات من المالك وتقديم دفعة شهرية مضمونة للإيرادات في المقابل. لسوء الحظ ، لا يطلب العديد من مالكي العقارات المشورة من متخصص مواقف السيارات المستقل أو استشاري مواقف السيارات لتقييم مقدار الإيرادات التي يمكن تحقيقها شهريًا. بدلاً من ذلك ، يقبل العديد من مالكي العقارات العرض الأولي من مشغل مواقف السيارات والذي يبدو وكأنه صفقة كبيرة في البداية ، ولكن بالمقارنة مع ما سيولده المرفق في غضون 1-3 سنوات ، فإنه عادة ما يكون أقل بكثير من القيمة السوقية.

ضع في اعتبارك دائمًا أن الهدف الأساسي لمشغل مواقف السيارات بموجب اتفاقية الإيجار هو زيادة أرباحهم إلى الحد الأقصى بالإضافة إلى المبلغ الشهري الذي يتم دفعه لمالك العقار.

نصيحة: تأكد من معرفة العائد الحقيقي المحتمل لمرفق وقوف السيارات الخاص بك (1-5 سنوات) قبل التفاوض على الإيجار الشهري مع مشغل وقوف السيارات.

القبيح حقًا: إلغاء الخدمات

لا تتوقع نفس المستوى من خدمة العملاء أو النظافة في موقف سيارات مؤجر مقابل مساحة مُدارة. نظرًا لأن جميع نفقات التشغيل في اتفاقية الإيجار تقع تحت مسؤولية مشغل مواقف السيارات ، فإن الخدمات كثيفة العمالة مثل التنظيف اليومي أو مساعدة العملاء هي عادةً العناصر الأولى التي يتم قطعها بواسطة مشغل وقوف السيارات لأنها تؤثر بشكل مباشر على النتيجة النهائية.

لسوء الحظ ، لا يكتشف معظم مالكي العقارات حتى الخدمات التي تم قطعها إلا بعد أن يفترض مشغل وقوف السيارات عقد إيجار المرفق. هل سبق لك أن أوقفت سيارتك في موقف سيارات متسخ جدًا أو رطب؟ هناك احتمالات ، يتم تأجيرها من قبل عامل وقوف السيارات.

نصيحة: كن حذرًا من الخدمات التي وعد بها مشغل مواقف السيارات في اتفاقية الإيجار ، وتأكد دائمًا من أن ساعات الخدمة لعناصر مثل التنظيف اليومي أو مساعدة العملاء محددة بوضوح مسبقًا في أي عقد إيجار لاتفاقية وقوف السيارات.

اتفاقيات الإدارة ، الخير والشر والقبيح

الخير: الرقابة والمراقبة

اعتمادًا على مرفق وقوف السيارات ، يكرس بعض مالكي العقارات الكثير من الوقت والموارد لضمان أن صورة ممتلكاتهم وتجربة وقوف السيارات الخاصة بهم تتجاوز توقعات المستأجر والمتنزه اليومي. بعد كل شيء ، غالبًا ما يكون موقف السيارات هو الانطباع الأول والأخير لزائر العقار. بموجب اتفاقية إدارة ، يمكن لمالك العقار توجيه مشغل مواقف السيارات إلى مكان إنفاق موارد إضافية وما هي مناطق العمليات التي تتطلب اهتمامًا خاصًا. على سبيل المثال ، على الرغم من أن الغالبية العظمى من مرافق وقوف السيارات مؤتمتة بالكامل ، لا يزال بعض مالكي العقارات يرغبون في وجود موظفين إضافيين لخدمة العملاء في الموقع للتعامل مع شكاوى باركر أو الأسئلة أو المساعدة في سداد المدفوعات.

السيئة: "لا جلد في اللعبة"

بموجب عقد إدارة ، يقوم مشغل وقوف السيارات بهذه… الإدارة. كثيرا ما يقال أنهم ليس لديهم "أي مظهر في اللعبة"  عندما يتعلق الأمر بتعظيم الإيرادات أو تحسين العمليات ضمن اتفاقية إدارة. الحقيقة هي أن المشغلين لا يجمعون سوى رسوم إدارية شهرية للإشراف على العمليات اليومية للمنتزه ، مع دفع جميع الخدمات والرسوم الأخرى إلى مالك العقار.

عندما يتعلق الأمر بمقترحات طلب تقديم العروض ، غالبًا ما يتوقع مشغلو مواقف السيارات مكاسب ضخمة في الإيرادات ونفقات معتدلة بموجب اتفاقية إدارة. لسوء الحظ ، نظرًا لعدم وجود أي حافز حقيقي لديهم (مثل النسبة المئوية لإيرادات المنشأة السنوية) للاستفادة منها ، فإن جهود المشغل في تعظيم إيرادات مواقف السيارات لا تحظى دائمًا بالأولوية في اتفاقية الإدارة.

نصيحة: تفاوض دائمًا على أهداف الإيرادات مع حوافز لمشغل وقوف السيارات ضمن اتفاقية إدارة. إذا كان بإمكانهم الاستفادة بشكل مباشر من نجاح المنشأة ، فسوف يضع مشغل وقوف السيارات مزيدًا من التركيز على تعظيم الإيرادات للمالك.

القبيح حقًا: نفقات مبطنة

إذا كنت تفكر في الأمر حقًا ، كيف يمكن لأي مشغل انتظار سيارات أن يحافظ على أعماله أو ينموها من خلال فرض رسوم إدارية فقط من $1،000 - $2،000 / شهر؟ ببساطة ، لا يمكنهم ذلك. بموجب اتفاقية إدارة ، يقوم مشغل مواقف السيارات بإعادة الرسوم إلى مالك العقار مقابل خدمات تشغيلية متنوعة مثل العمالة والتوريدات والتأمين والتنظيف وما إلى ذلك. والحقيقة هي أن جميع هذه المنتجات ورسوم الخدمة تقريبًا "مبطن" لتوليد إيرادات إضافية لمشغل وقوف السيارات.

أستطيع أن أتذكر مراجعة اتفاقية إدارة العميل حيث كان مشغل مواقف السيارات الحالي يفرض رسومًا زائدة على مالك العقار بأكثر من 1 تيرابايت 3 تيرابايت 4000 / شهر للتأمين على المرافق على مدى السنوات الخمس الماضية. لم يكن لدى العميل أي فكرة عن أنه كان من المفترض أن تكون رسوم التأمين حوالي $400 / شهر لمنشأة بهذا الحجم.

نصيحة أخيرة: غالبًا ما يفرض مشغلو مواقف السيارات رسومًا على عناصر غامضة ومبهمة مثل "الرسوم الإدارية" أو "رسوم المعالجة". تحقق دائمًا وتأكد من المصاريف التي يتقاضاها مشغل وقوف السيارات ، واطلب دائمًا عدة عروض أسعار مستقلة كمرجع ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالغسيل بالطاقة أو تنظيف منشأة أخرى.

موارد السيارات ومواقف السيارات الأخرى

الرجوع إلى فئة السيارات ومواقف السيارات لقوائم المراجعة ، وكيفية العمل وأفضل الممارسات لصناعات السيارات ومواقف السيارات.

عن المؤلف:

روس فرانجوس هو رئيس ومؤسس AuditPark Services Inc. ، شركة استشارية لمواقف السيارات مقرها في تورونتو أونتاريو. وهو متخصص في طلبات العروض ووثائق وقوف السيارات ومساعدة عملائه في شراء خدمات إدارة مواقف السيارات.

تستخدم أفضل العلامات التجارية للبيع بالتجزئة والضيافة في الولايات المتحدة Bindy لتنفيذ برامج ومعايير الموقع.